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11 月 3 日，昌平歇甲 B 地块（0704-0049、0077-01、0073）开标。

报名截止仅一家出价——中建智地 + 未来科学城联合体底价 29.36 亿元摘得，溢价率 0%，折合住宅楼面约 3 万元 /㎡。

这是北京 "8 · 28" 现房销售新政后首宗挂牌出让的住宅地，没有厮杀，只有熟人续约。

地块底子：北五环稀有的低密包。

总用地 8.89 公顷，规划地上建面 10.09 万㎡；两幅宅地建面合计 9.79 万㎡：

北侧 0049：6.15 公顷、建面 6.21 万㎡、容积率 1.01、限高 36 米，具备低密类别墅条件；

南侧 0077-01：2.24 公顷、建面 3.58 万㎡、容积 1.6、限高 36 米；

0073 社区综合服务用地：3060㎡，含养老、文化、助残、停车场，与住宅同步建设交付。两幅宅地地下空间可连通，统筹后整体容积约 1.3，定位纯洋房 + 低密产品。

地款不便宜，但付款周期替你省利息。

29.36 亿地款，参与预申请企业签约 30 日内付 50%，余款 24 个月免息缴清；未预申请则 18 个月缴清。

按 2.2% — 2.6% 资金成本粗算，分期结构可省财务费 1600 万— 1900 万。

招标计划已先发：0049 标段投资 33.2 亿、0077+0073 标段 19.5 亿，总投预算约 52.7 亿、总建面 16.8 万㎡——地未拍、链先锁，央企节奏拉满。

底气来自 A 地块的 152% 地价覆盖率。

国贤府 PARK（A 地）去年 26.012 亿底价摘得。

今年 3 月底开盘，832 套至今网签 680+ 套、去化超 81%、均价 5.58 万 /㎡、回款近 40 亿、地价覆盖率 152%。B 地块楼面比 A 高约 1500 元，但密度更低、临清河温榆河、靠 17/18 号线天通苑东站，产品段天然上移。

若未来实收守 6 万 +，缝差约 3 万 /㎡，现房周期下仍留厚安全垫。

财经含义：现房时代首拍，不考溢价考模式。

零溢价≠冷场，是规则重构：政府降保证金、拉付款期、给抬板与低密指标，把 " 前端抢地 " 变成 " 后端拼产品转签 "。

中建智地作为板块一级开发关联方，拿 B 地不是赌地王，是把歇甲湾从 " 单盘热销 " 升级为 " 央企连片运营资产 " ——前期信用、客池、配套同步复用，后期用现房确定性换 6 万 + 价格锚。

歇甲 B 零溢价成交，不是土地市场没热度，是现房新政下第一块试验田交给 " 最懂这块地的人 "；

中建智地用 29.36 亿地款 +52.7 亿总投，把北五环滨水低密从图纸续成现金流。

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