据「新知南通研究院」不完全统计，今年金九银十，南通市区 57 个主力在售新房项目合计备案 856 套，较去年同期上涨约 13%，近四年同期排名第二。

单看总量，市场似乎走出了一轮温和修复行情；但拆解到项目层面，并没有总量数据乐观。

根据统计，57 个主力在售项目中，仅有 11 个项目 9-10 月合计备案超 30 套，却有 27 个项目合计备案不足 10 套，其中 8 个项目甚至 0 成交。

这意味着，今年金九银十的同比上涨并非全面回暖，少数项目贡献主要流量，大量项目仍面临去化压力。

去化惨淡项目中不乏高端豪宅。比如新城区 3 万 + 大平层——华润澐璟，项目对外宣称 " 热销不止 "，但官方数据显示其 9-10 月仅备案9 套。

华润澐璟位于世纪大道与园林路交汇处，20 栋 11-17 层住宅，户型约 160/190/230/270/340㎡，面向深度改善客群。

项目 2023 年 11 月首次开盘，首开备案均价高达32768 元 /㎡，无论在当时还是现在，这一价位都属于南通新房市场第一梯队。

根据统计，今年下半年以来，华润澐璟去化速度骤降，7-10 月单月备案套数依次为3 套、3 套、5 套、4 套。连续四个月，备案均为个位数，不仅谈不上 " 热销 "，用 " 滞销 " 形容甚至都不为过。

整盘规划 545 套，截至发稿备案 326 套，还有219 套待售；若后续仍维持 " 月均个位数 " 的去化速度，距离清盘恐怕还要好几年。

更关键的是，华润澐璟还面临产品代际更迭带来的压力。

2023 年开盘时，南通市区新房市场仍以超级大平层作为顶级产品；但近两年市场格局已变，别墅产品持续涌入，四代住宅、五代住宅快速迭代。

在新格局下，华润澐璟的产品竞争力大幅削弱，3 万 + 的小高层想要实现快速去化，难度不言自明。

华润澐璟去年 11 月首批次交付，今年 6 月二、三批次交付。按常理，所见即所得的实景现房，在当下市场理应更具竞争力。为何华润澐璟交付后反而 " 卖不动 " 了？

答案或在于——交付质量不及预期、口碑翻车

项目官方对于交付是这样描述的：两次集中交付，收获的是一致好评—— " 比想象中还要好 " 成为出现频率最高的评价。

▲图源 " 华润置地上海 "

然而，社交平台上却有多位南通华润澐璟业主曝光其所购房源存在质量问题。有业主直言 " 买了好后悔 "，评论区还有网友表示 " 华润精装就这样 "。

这不免让笔者联想到华润在南通的另一个豪宅项目——华润悦府。该项目同样在交付后被曝质量问题，继而导致二手房价一路下跌。

根据贝壳平台数据，华润悦府今年前三季度二手房成交价基本在1.5 万 /㎡出头，较当初约 3.1 万 /㎡的开盘价已 " 腰斩 "。同期 " 中创四子 " 中，华润悦府成交价一直垫底，比一路之隔的万科方圆低出约 5000 元 /㎡。

而华润澐璟，似乎正面临重蹈华润悦府覆辙的风险。今年 9 月，华润澐璟首套二手房成交——建面约 157㎡，成交单价仅约1.8 万 /㎡，对比当初近 3.3 万 /㎡的首开均价，跌幅令人咋舌。

如果说 " 卖不动 " 更多是开发商层面的去化压力，那么" 质量问题 "" 价格大跌 "则实实在在影响到业主的居住体验和资产保值。

对于高端项目而言，交付口碑是房价体系的重要支撑。一旦被贴上 " 问题楼盘 " 的标签，去化难度恐进一步上升，二手房价恐进一步下探。

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