（来源：丁祖昱评楼市）

现房新政至今已两个月有余，土地市场 " 冰火两重天 " 的特征愈发明显。

我们整理了 32 个一二线城市 9 月以来，招拍挂市场成交的 283 宗涉宅用地，溢价成交的地块只有 45 宗，占比还不到两成。

将这不足两成的溢价成交地块放在一起看，有一个让人意外的信号：45 宗溢价成交的地块中，民企拿地数量占了将近一半。

在高溢价地块的争夺中，房企的存在感并不弱。

现房新政抬高了资金与周转门槛，房企投资整体进入 " 缩圈 " 模式，仅少数优质地块保持较高热度。

pti 普睿数智云监测的全国 32 个一二线城市，9 月以来成交了 283 宗涉宅用地，总成交金额 1609.86 亿元，其中有 45 宗溢价，另外 238 宗均为底价成交。

从溢价宅地占比来看，只有 15.9%，还不到两成。换句话说，32 城大约每 10 宗成交地块里，才有 1-2 宗能有溢价。

新政后溢价成交的 45 宗宅地，有 21 宗溢价率在 20% 以上，占比接近五成。也就是说，房企对于优质的宅地的争夺依然激烈。

现房新政落地之后，全国首宗溢价率破 100% 的宅地，出在了深圳香蜜湖。9 月 10 日，地块吸引 7 家房企同台争抢，足足拉锯 257 轮。最终中海拿下，成交总价 25.5 亿元，溢价率冲到 125.5%。

除此之外，太原、杭州、西安也相继诞生溢价 40% 以上的高热度地块。

现房销售模式拉长回款周期，市场普遍认为，资金成本承压的民企或将放慢拿地节奏，但数据给出了不一样的答案。

45 宗溢价地块中，民企（包括联合体）拿了 21 宗，接近半壁江山，其中溢价率 TOP10 的地块中，民营房企拿下了 7 宗，央企、国企仅占到 3 席。这批积极出手的民企，大多是深耕地方的熟面孔。

比如，滨江集团 10 月 30 日溢价 48.53% 拿下世纪城核心单元地块，这是现房新政以来杭州土拍溢价最高的地块，同时也是滨江集团在 9 月 29 日联合招商蛇口、南山控股在上海以 24.4% 溢价率拿下闵行古美北社区地块之后，再次高溢价拿地；海威置业联合绿城，溢价 33.04% 拿下双桥单元地块；河南本土房企正弘置业，32.67% 竞得郑州粮二库地块。

这些民企溢价拿地的逻辑高度一致，即采取 " 孤岛战术 "，深耕自身熟悉的核心市场，靠本地产品口碑和老客底盘，对冲现房模式带来的影响。

民企邦泰置业则是另一种打法，新政以来溢价率前十地块，邦泰置业占了两席。

9 月 30 日，邦泰置业旗下江西邦昱置业直面保利竞争，以 75.8% 溢价拿下太原小店区地块，首入太原主城，这也是新政后 32 城溢价第二高的地块；同一天挺进郑州，在二砂片区和中海、招商同台角逐，溢价 35.62% 竞得中原二砂板块地块，首次落子郑州主城。

根据普睿数智，邦泰置业 1-10 月拿地金额达到了 108 亿元，排在第 13 位，同期全口径销售金额 205.7 亿元，排在第 27 位，拿地销售比达到了 52.5%，拿地可谓凶猛。

在绝大多数民企收缩战线的背景下，邦泰置业是为数不多仍在坚持全国化布局的民营房企。

进一步拆解 45 宗溢价地块，房企愿意溢价拿的地，有三类主要特征。

首先，从城市分布来看，上海、深圳、北京、广州、杭州、郑州是高溢价集中的城市，诞生多宗溢价 20%+ 的热门地块。企业投资策略将更极致地聚焦核心一二线城市，" 非核心城市不投、非核心板块不投 " 已成为投资铁律。

其次，低密改善地块是抢夺重点，本轮溢价成交的地块中，容积率 2.0 以下地块有 30 宗，占溢价地块近七成。

典型如北京后沙峪镇温榆河地块，容积率只有 1.01，低密地块一方面更容易做改善产品匹配当下主流改善需求，另一方面低密产品整体工期可控，同时产品溢价空间足，能够对冲现房拉长回款周期带来的压力。

第三，小体量、低总价地块更受偏爱。溢价成交地块中，总价低于 10 亿元的地块占比接近七成，这部分地块拿地房企多以民企为主，另外，超四成溢价地块计容建面在 5 万平方米以下。

现房销售模式下，这类 " 小而精 " 的地块资金占用压力可控，是房企的安全选择。面对高总价大地块，房企更多选择联合体合作，分散资金风险，招商蛇口、滨江集团、南山控股联合拿下上海古美地块就是典型。

828 新政之后，无论是现房模式还是封顶预售，资金占用周期从过去的半年至一年拉长至两年以上，普睿数智研究中心根据样本城市典型项目测算，现房模式较期房新增的财务成本约占总地价的 11%。

在企业调研中我们发现，尽管现房政策会拉长周期，但是企业对于核心区优质地块，尤其是低密宅地，依然愿意接受一定的溢价，但 " 算得过帐 " 依然是前提。

无论是押注一线和强二线城市，亦或是拿小体量、低密的 " 小而美 " 地块，房企溢价拿地的核心标准还是 " 安全优先、确定性为王 "。