11 月初，华润置地 · 北京润园三期（润榆园）正式取证并开启认筹。

中央别墅区十年断供的低密战场，迎来收官级 " 利润天花板 "。

三期只放 84 套纯院墅，首期认筹 45 套。产品梯度极其锋利：

730㎡双拼，使用约 900㎡，6 套，总价 4100 — 4400 万，庭院 160 — 290㎡；

763㎡双拼，使用约 900㎡，30 套，总价 4200 — 5000 万，庭院 180 — 250㎡；

905㎡双拼，2 套，5500 — 5700 万；

1040㎡双拼，4 套，6700 — 6900 万；

6 套 " 类独栋 " 楼王：建面约 2080㎡、实用约 2700 — 2800㎡，南向面宽 22.2 米、层高 4.5 — 5 米、配 10 车位 +640 — 740㎡南院，单套 1.4 亿— 1.6 亿。

取证口径更激进：三期拟售 9.16 万— 15.02 万 /㎡，加权均价 10.59 万 /㎡，货值约 41.7 亿（不含车库）；西半边先开 3 套楼王—— 72# 约 3.3 亿、83#/93# 各约 2.74 亿。

前作已经把现金流跑正。

2 月 27 日华润底价 60.24 亿摘顺义温榆河 2007/2008 地块，楼面 3.5 万 /㎡；占地 17.04 公顷、计容 17.21 万㎡、容积 1.01。

2025 年 12 月开盘至今，一、二期 393 套去化近九成，住宅网签 89.12 亿，加车位仓储回款近 97 亿，地价覆盖率超 160%。

结构很清晰：洋房平层 6.6 万 /㎡走量、复式 7.3 万 /㎡承上、院墅 8.9 万 /㎡拔利润。

限墅令后，2000㎡级独栋近乎绝迹；华润用 " 双拼合并 + 超尺度庭院 +2 万㎡实景示范区 " 造出稀缺藏品。

认筹金 300 万 / 位，筛的不是流量，是塔尖客池——一二期平层业主本身就是三期院墅的天然置换蓄水池。

" 低周转、高客单、抗周期 "。

现房 / 封顶预售拉长回款，但润园地款已靠前两期覆盖，三期没有回血压力，只做利润与品牌锚。

3.5 万楼面到 10 万 + 备案，缝差 7 万 /㎡；即便楼王折让 20%，毛利率仍碾压内城刚改盘。

变量也直白：763㎡占首期 2/3，是去化基本盘；2080㎡楼王客群极窄，流动性弱；无地铁、依赖自驾与国际学校圈层，二手承接力靠 " 中央别墅区信仰 " 维系。

润园三期不是 " 再推一批别墅 "，是华润用 60 亿地款、1.01 容积率、6 套亿元级院子，把北京顶豪的定价权从 " 稀缺 " 重写成 " 不可再复制 "；

买家付的是圈层与温榆河生态税，华润赚的是低密断供的终极红利。

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