11 月 5 日，延庆新城 YQ00-0205-0004 地块监理、土护降招标计划披露。

招标人正是上源府项目公司北京一源置业。

地块 10 月 19 日才进预申请、尚未转正，操盘方已提前进场——市场默认：这地大概率是中建方程的。

地块账：小体量、低密、轻配建。

占地 2.0009 万㎡，地上建面 3.0013 万㎡；

容积 1.5、限高 36 米，起始价 4.35 亿元，楼面约 1.45 万 /㎡；

比隔壁臻源府（2025 年 5.6 亿摘地、楼面 1.55 万）便宜 1000 元 /㎡，密度还更低（臻源府 1.62）；

调规后取消 800㎡养老驿站，仅配 300㎡社区文化室，街坊路 / 绿地由一级主体同步建，不计容、不占货值。

前作已经把回款模型跑通。

上源府：2021 年底拿地、2024 清盘，网签 3.35 万 /㎡；

臻源府：318 套洋房，105 — 148㎡，成交 3.2 万 /㎡、4 个月回款覆盖地价 175%；

" 源府双子 " 在延庆城区改善盘里焊死价格锚，也攒下政企、事业编、地缘改善客池。

中建方程的护城河不是拿地，是 " 做地 "。

2016 年中标小营、石河营棚改，交付安置房 2964 套；一级整理完再二级摘地，路网、水电、园林先到位，别人拿地是 " 从生土开始 "，中建拿地是 " 从熟地结账 "。

0004 地块贴着上源府、挨着臻源府，相当于在自有片区里补第三颗棋子。

财经含义：不赌暴利，赌片区垄断。

1.45 万楼面 + 建安精装，可售成本约 2.2 — 2.5 万；若实收锚在 3 万上下，毛利率约 20% — 35%，但延庆客群有限、非地铁盘去化慢。中建不靠单盘高周转，靠低融资成本 + 品牌连续性 + 现成客池，把 3 万㎡小盘做成 " 源府系 " 规模资产：卖得好巩固 3.2 万锚，卖得慢也不被财务费用拖垮。

唯一变量是内部替代。

臻源府已吃掉大部分改善需求，第三子若还是 105 — 148㎡高赠洋房，就是自己打自己。

代差必须落在精装、物业、景观或户型细节上，否则 " 源府第三子 " 会从规模红利变成库存自转。

0004 地块不是远郊普通供地，是中建方程用一级开发红利，给自己源府系续费—— 4.35 亿门槛别人来拿是冒险，中建来拿，只是把片区定价权再签一次。

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