增量供给呈现显著的大型化、集中式特征，分散式小型门店逐步被大型租赁社区替代。

在近日观点指数研究院发布的《2026 住房租赁卓越表现报告》中，其分析指出，新增项目明显大型化，保租房与人才住房占绝对主导。

项目开业方面，观点指数选取 35 家住房租赁企业作为样本，监测住房租赁产品的开业情况。

新增项目开业层面，2026 年 1-9 月，观点指数监测的 30 家住房租赁样本企业累计新增开业项目 114 个，覆盖 30 余个主流品牌、24 座重点城市。对比 2025 年同期，样本企业新增开业项目总量显著收缩，行业拓店、扩张节奏明显放缓。

在整体拓店收缩的背景下，头部品牌的项目开业数量依然保持领先，市场集中度有所提升。合肥承寓以约 17 个新开项目居于样本首位，依托地方平台资源批量落地和光熙悦、时代星河、熙和里等租赁社区；雅诗阁依托服务式公寓全国化布局，年内新开业 10 个项目，覆盖上海、无锡、武汉、海口等城市；保利和寓、万科泊寓、招商蛇口壹间公寓、宁巢、城发美寓、华润有巢、瓴寓等租赁平台同样保持稳定的项目投放节奏。

不同主体的扩张路径出现分化。如地方国企平台普遍采取一城一品牌的模式集中批量投运项目；传统房企系运营商保持发展定力，更加重视产品线迭代打磨；酒店及外资等背景的服务式公寓品牌，则实现扩张提速，在高端租住赛道持续渗透。

新增项目高度向上海、合肥、深圳、杭州、北京、郑州、广州、成都、武汉等重点城市聚集，长三角上海、杭州、合肥为全国供给第一梯队，深圳、广州、珠海构成粤港澳主力。

上海有 20 个新开项目、13 家运营商参与布局，其成为全国化运营商的必争之地，也是国内租赁住房 REITs 资本化运作最为成熟的市场。

据观点指数监测，上海区域内汇聚城投宽庭张江社区、浦发有家进贤青年人才社区等超大型社区，同时聚集市场化长租、服务式公寓多元产品，租金跨度从 1500 元左右的低租金青年公寓到超 8000 元级别的高端服务式公寓，覆盖产业工人、青年人才、企业高管等多元客群，形成低租金保租房托底、市场化项目贡献现金流、服务式公寓贡献高毛利的分层供给格局。不同产品的运营模式、获客渠道、盈利逻辑差异明显，行业竞争复杂度显著提升。

郑州、合肥是地方国企单一平台集中放量的典型样本。前者新开项目绝大部分来自城发美寓，后者主要由承寓贡献，依靠地方政策、资金支持以及保租房认定资源实现项目快速落地。

与之形成对照，广州、深圳、成都、杭州、武汉等核心城市，更多呈现多家专业运营商同台竞争的格局，依靠产品力、运营效率争夺市场。

从城市布局来看，一方面以地方国有平台为代表，依托政策资源、资金优势实现区域内批量落地；另一方面是跨区域专业运营商，在多城市同步布局，依靠产品打磨与精细化运营打开市场，两类模式并行发展，构成项目供给格局。

从项目产品结构观察，市场并非简单的出现保租房供给井喷，而是多类型产品并行发展。保障性租赁住房与人才公寓是供给的基本盘，两类项目供给占比超半数，成为政策导向下的重要供给力量；市场化长租公寓承担面向城市白领的规模化租住需求；服务式公寓主要由外资、酒店背景运营商主导，切入高租金的高端细分赛道；产业蓝领公寓面向制造业务工群体，补齐蓝领租住产品短板。

不同类型项目形成清晰租金梯度。保租房、人才公寓严格执行政策导向定价，显著低于周边市场化租金，如城发美寓系列租金区间 409 至 4000 元 / 月；市场化长租公寓跟随市场行情定价，乐乎公寓西二旗店 3800 至 6000 元 / 月，CASA 嘉舍深圳罗湖口岸店 4400 至 7600 元 / 月；服务式公寓锚定高端商务客群维持高租金水平，单间月租普遍处于 4000 至 8000 元区间；产业工人公寓以极低租金解决蓝领群体居住问题，人均月租可低至 200 元，产品定位差异直接映射到租金水平上。

项目体量上，增量供给呈现显著的大型化、集中式特征，分散式小型门店逐步被大型租赁社区替代。2026 年 1 ‑ 9 月，样本项目中规模超过 1000 套的开业项目约为 19 个，如珠海珠光集团琴悦 · 斗门富山社区 5294 间、上海城投宽庭张江社区二期 3180 套、保利和寓 · 光合社区近 3000 套、招商壹间公寓 · 高新社区 2734 套等，大体量项目集中落地。

城投宽庭依托地方城投资源，主打大体量保租房的成片开发、一体化运营，以普惠安居为核心目标。上文提及的张江社区二期于 5 月开业，新增 3180 套房源，项目整体合计 7635 套，是上海体量最大的保租房社区。项目落位张江科学城，紧邻集成电路、生物医药、人工智能产业集群，定向服务区域产业人才，中国商飞、吉祥航空等企业员工为核心租户，是城投宽庭产业前置、产住融合选址逻辑的典型实践。

大型集中式租赁社区具备明显的规模优势，便于配套商业、社群服务的落地，同时具备打包纳入公募 REITs 的资产条件，摊薄单位运营成本，成为国资央企平台重点发力的方向。

项目选址逻辑也发生迭代，传统核心地段优先的逻辑逐步弱化，产业客群导向成为选址的核心标尺，大量新项目落地于产业园区、科学城、轨道交通 TOD 枢纽周边，北京未来科学城、上海张江、深圳南山、杭州未来科技城、成都天府新区、郑州产业人才聚集片区等是项目集中布局的区域。产业园区周边项目依托 B 端企业的稳定客源，项目开业之后出租率爬坡速度更快，有效降低运营的不确定性，产业人口仍是住房租赁最核心的需求底盘。

存量改造已经成为行业扩大有效供给的核心路径。如杭州安居宁巢 Ning+ 峯阁店通过收存转保，收购存量房源改造为保障性租赁住房，深圳城璟租住中环社区、漫柏集团溧享家 · 漫柏未来人才社区等同样依托存量物业改造实现项目落地。与此同时，" 国资持有物业 + 专业机构运营 " 的轻资产模式不断复制，合肥轨道与雅诗阁合作滨科城 TOD 项目，由地方国企持有资产，外资品牌负责整体运营输出；乐乎公寓、万科泊寓、瓴寓等运营商持续承接国资平台物业，输出管理能力，不依赖自有重资产投入实现规模拓展。

瓴寓的扩张逻辑正是 " 国资持产、专业托管 " 模式的典型实践。年内连续拿下上海嘉定东方财富项目、重庆海峡路千间级 TOD 保租房、西安城南 CCBD 等多个核心城市大体量受托运营项目，以运营效率和资管能力输出管理服务，实现规模拓展。

整体来看，统计期内行业整体的拓店节奏放缓，但地方国企平台扛起保租房、人才公寓供给重任；大型集中式租赁社区、产业配套公寓成为新增供给的重要增长点，职住平衡、产城融合的规划导向在项目端持续落地。

同时，存量物业改造、轻资产运营模式加速普及，国资 / 资本方持有、专业运营的分工模式走向成熟；专业运营商持续推进产品线创新，从简单的提供居住空间向居住服务升级；租金分层格局进一步固化，政策性保障产品与市场化产品各司其职，多层次住房租赁供应体系持续完善。

本文节选自《观点指数 · 2026 住房租赁卓越表现报告》