11 月 8 日，丰台太平桥保利 · 京华曜（曜安佳苑）住建委口径更新。

开盘一周网签 102 套、13760.38㎡、成交均价 102969 元 /㎡，签约额约 14.17 亿元，去化率 22.7%（按取证 450 套计）。

这是 2025 — 2026 年北京供地中，10 万 + 单价项目首周唯一破百套的盘。

土地账先压一道紧箍。

5 月 19 日保利经 151 轮竞价，以 41.544 亿元、溢价 15.4% 摘地；扣除 9000㎡养老 +800㎡社区管理配建，住宅实际楼面约 6.67 万 /㎡，创丰台宅地纪录。

9 月 20 日拿证（京房售证字 2026 第 86 号），124 天走完 " 拿地—取证 "，全盘 9 栋、450 套一次性放行，拟售加权 12.03 万 /㎡，货值近 75 亿。

网签价≠备案价，是折扣结构落地。

12.03 万拟售、10.30 万网签，隐含综合约 85 折；首开认购 32 亿是海报口径，102 套是走完资格核验、贷款、备案的真合同。

折扣按付款分层：30% 首付约 96 折、50% 约 95 折、70% 约 94 折、全款约 93 折，再叠加认筹 / 升筹 99 折。

买家不是为 " 西二环故事 " 付溢价，是为 " 高首付换折让 + 抬板确定性 " 付现金。

产品把内城折价项重定价。

社区整体抬板 5.6 米、总高差近 10 米，板下阳光车库 + 设备 + 会所，板上纯步行园林，首层返潮 / 噪音 / 人车混行三类老问题被竖向切掉；8#/9# 首层反而挂到 14.9 万— 15.4 万 /㎡。

全盘清一色四居：124㎡（141 套）做三面宽，139㎡（208 套）做双套房三卫，149/153㎡洋房，181 — 182㎡楼王仅 21 套。

综合使用率宣传 99% — 110%（产权得房率另算），实得叙事对冲高单价。

客群与现金流含义很直白。

到访客里金融街占约 51.6%、丽泽 15.9%、海淀 12.2%，套均约 139㎡、千万级总价，靠内城置换池撑转签。

102 套、14.17 亿网签意味着监管账户先吃第一波高首付回款；现房新政下，后面比的不是首开海报多亮，是 11 — 12 月逐栋备案节奏和累计均价是否守得住 10 万线。

变量也明牌：同街道华润澐玺 450 套、备案 12.1 万尚未开盘，客池直接分流；抬板后期防水、排水、运维成本高于普通小区；

保利自身在北京项目（朝观天珺、嘉华天珺）均走过 " 高备案—折扣加深 " 曲线，京华曜 10.3 万网签价仍是这条曲线的上半段。

京华曜 102 套不是 " 内城又爆了 "，是保利用 6.67 万楼面、5.6 米抬板、124㎡起纯四居，把 10 万 + 盘从认购叙事跑成首周转签现金流；

买房人用首付比例买折扣，开发商用转签速度换监管账户安全边际。

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