经济观察报 记者 田国宝
同花顺数据显示，截至 11 月 4 日，11 只租赁住房公募 REITs 年内平均上涨 5.9%，仅次于水利基础设施板块，位列公募 REITs 市场第二。同期，全市场 95 只产品平均下跌 7.79%。
近三个月，公募 REITs 市场租赁住房板块平均上涨 6.99%，居各板块首位；同期全市场平均下跌 0.73%。11 只租赁住房 REITs 中，年内有 8 只上涨、3 只下跌，近三个月则全部上涨。
园区、仓储物流等板块年内跌幅较大。其中，园区板块 20 只产品年内全部下跌，跌幅中位数为 26.62%，近三个月跌幅为 4.29%。
一位从事公募基金业务的证券机构人士告诉经济观察报，租赁住房板块走强，一是新上市产品涨幅较大，拉高了板块均值；二是低利率环境推动市场重新评估租赁住房资产价值；三是相较于部分其他类型资产，租赁住房经营较为稳定。
在他看来，租赁住房可通过调整租金维持出租率，产业园区则未必能靠降价解决招租难题。
韧性
11 只租赁住房公募 REITs 中，有 3 只为 2026 年新发产品。截至 11 月 4 日，今年 4 月成立的中航北京昌保租赁住房 REIT 年内累计上涨 27.28%，近三个月上涨 2.43%；10 月上市的中金杭州安居宁巢 REIT、国泰海通中建租赁住房 REIT，近三个月涨幅分别为 24.75% 和 9.69%。
剔除这 3 只产品，其余 8 只近三个月平均上涨 5.01%。其中，华夏北京保障房 REIT、招商基金蛇口租赁住房 REIT、中金厦门安居 REIT、华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 分别上涨 8.81%、8.67%、6% 和 5.73%。
部分产品近期反弹，尚未收复年内跌幅。红土创新深圳安居 REIT 和华夏基金华润有巢 REIT 近三个月分别上涨 1.68% 和 2.6%，年内仍分别下跌 4.46% 和 5.84%。
中金厦门安居 REIT 于 2022 年 8 月上市，价格在 2024 年 2 月触底后逐步回升，2025 年 10 月达到历史高点，此后回落。今年 9 月以来，该产品再度上涨，10 月底转为小幅震荡。
截至 11 月 6 日午间收盘，中金厦门安居 REIT 上市以来累计上涨 78.49%，近一年下跌 1.51%，近三个月上涨 6%，近一周下跌 1.24%。同批上市的华夏北京保障房 REIT，上市以来累计上涨 88.2%，近一年、近三个月和近一周分别上涨 6.76%、9.93% 和 0.29%。
华福证券报告显示，10 月 26 日至 30 日，中证 REITs 指数下跌 1.28%，产业园区、仓储物流和保租房板块分别下跌 3.96%、2.34% 和 0.89%。
上述证券机构人士认为，各板块表现分化，与底层资产经营状况和市场估值有关。部分特许经营类资产需求较为稳定，但随着剩余经营年限缩短，其估值也会受到影响；园区市场供给较多，出租率和租金承压，进而影响估值；房地产交易放缓后，租赁需求增加，租赁住房相对稳定的经营表现，在低利率环境下获得了更高估值。
在他看来，租赁住房板块内部，公租房因租户较稳定，比市场化租赁住房更具韧性。公募 REITs 投资者更关注现金流，短期账面盈亏对价格的影响相对有限。
第三季度，招商基金蛇口租赁住房 REIT 平均月租金为 103.89 元 / 平方米，同比增长 1.40%；红土创新深圳安居 REIT 平均月租金为 36.24 元 / 平方米，同比增长 0.86%；国泰海通城投宽庭保租房 REIT 平均月租金为 130.83 元 / 平方米，同比下降 0.59%。这些产品的租金变动幅度均较小。
现金流
租赁住房 REITs 的分派率并非各板块中最高。按 11 月 4 日收盘市值和第三季度可供分配金额简单年化估算，具有相应数据的保租房 REITs 分派率中位数约为 3.14%，消费基础设施、仓储物流和产业园区板块分别约为 4.51%、4.84% 和 5.73%。
红土创新深圳安居 REIT 第三季度可供分配金额约 1221.67 万元，基金总份额为 5 亿份，折合每份约 0.0244 元。以 11 月 4 日收盘价 3.3 元 / 份计算，年化分派率约为 2.96%。按同一方法估算，国泰海通城投宽庭保租房 REIT 约为 3.46%。
分派率较低的租赁住房板块，可供分配金额增长相对稳定。申万宏源证券对第三季度具有可比数据的样本统计显示，保障房板块收入同比下降 0.3%，可供分配金额同比增长 5.4%；仓储物流、产业园区板块可供分配金额分别同比下降 7.3% 和 33.1%。
以市值为分母计算分派率，基金价格越低，分派率也可能越高。申万宏源证券报告显示，租赁住房 REITs 价格与资产净值之比（P/NAV）普遍在 1.13 至 1.39 倍之间，部分产业园区 REITs 则低于 1 倍。
租赁住房项目的出租率和租金收缴率，为现金流提供了支撑。三季报显示，中金厦门安居 REIT 四个项目合计持有 7354 套住房，可出租面积约 28.85 万平方米，9 月末按建筑面积计算的出租率为 98.95%，租金收缴率为 100%；中航北京昌保租赁住房 REIT 第三季度末出租率为 95.66%，收缴率为 99.93%。
上述证券机构人士介绍，部分特许经营类 REITs 的日常分派包含本金回收，不能将分派率全部视为投资收益。租赁住房 REITs 的吸引力，则更多来自较高的出租率和持续收租的预期。
他将租赁住房资产分为公租房和市场化租赁住房两类。公租房租金低于市场水平，需求较为充足。以某一线城市一只公租房 REIT 的底层资产为例，排队等候的租客数量为供给房源的三倍，一批租客退租后，很快就能补充新租客。
市场化租赁住房的定价更灵活，出租率低于预期时，可以通过降低租金等促销手段招租，部分项目还有配套商业收入。
一位租赁住房公募 REITs 底层资产项目负责人告诉经济观察报，周边竞争项目较多时，项目出租率和租金都会承压。他认为，一、二线城市租赁需求较为充足，项目可以降低租金提高出租率，并通过增值服务收入弥补部分租金损失，经营调整的空间相对较大。
收租与再投资
6 月 4 日，中金厦门安居 REIT 扩募份额上市，募集资金约 7.89 亿元，购入厦门市思明区林边公寓和湖里区仁和公寓，新增房源 2689 套、可出租面积约 8.99 万平方米。
厦门证监局披露，此次购入资产评估值为 6.86 亿元，扩募溢价 15%。原始权益人厦门安居集团通过资产出表回笼资金，并依规将回笼资金用于新增保障性住房建设。
中金厦门安居 REIT 原有的园博公寓、珩琦公寓于 2020 年 11 月投入运营，扩募购入的林边公寓、仁和公寓分别于 2022 年 9 月、4 月投入运营。四个项目位于厦门不同区域，覆盖保障性租赁住房和公共租赁住房两类房源。
2026 年第三季度，中金厦门安居 REIT 平均租金同比上涨 5.5%，其中两个原有项目分别上涨 2.07% 和 1.89%。整体平均租金的提高，主要因为租金较高的扩募资产纳入统计。
此次扩募发行约 2.13 亿份基金份额，发售价格为 3.697 元 / 份。新购入住房增加了租金收入，基金份额也随之增多。对二级市场投资者来说，扩募资产的购买价格、后续出租率和新增可供分配金额，影响着每份基金能够获得的收益。
上述证券机构人士说，低利率环境下，机构资金在寻找较为稳定的收益来源，租赁住房 REITs 的经营表现和现金分派因此受到关注。原始权益人则可借助发行和扩募回收建设资金，将其投入新项目。
华夏北京保障房 REIT 扩募文件约定，原始权益人拟将不低于净回收资金 85% 的款项，用于丰台区北宫镇东河沿地块公共租赁住房项目、丰台南苑李家庄 4 号地项目或其他经批准的租赁住房项目。
截至第三季度末，华夏北京保障房 REIT 可出租面积约 24.15 万平方米，出租率为 96.36%，较 2025 年同期提高 0.84 个百分点；租金收缴率为 96.47%。其收益分配规定，年度现金分配金额不低于可供分配金额的 90%。
（作者 田国宝）
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