11 月 9 日，北京建工 · 璟贤瑞庭交出阶段账本。

累计网签 582 套、去化率 76.4%，成交均价 31701 元 /㎡，约为 4.5 万指导价的 7 折。

住宅回款 19.76 亿元，加车位仓储不到 20 亿，地价覆盖率 120%。

土地与货值账本极薄。

2024 年 8 月，北京建工城乡开发以 16.44 亿元摘良乡大学城东拓区 0008/0004 地块，楼面约 1.82 万 /㎡；

12 月 14 日取证即开盘，全盘 762 套、8.46 万㎡，12 栋 8 — 15 层小高层，84 — 143㎡三至四居，精装交付、龙湖物业。

按 3.17 万实收测算：

总货值约 26.8 亿（住宅剩余货值约 7.06 亿）；

扣拿地 16.44 亿 + 施工总包 6.58 亿，剩约 4 亿；

再摊税费、财务、营销、管理费，静态利润仅 0.8 亿— 1.6 亿。

房地价差不到 1.4 万 /㎡，利润安全垫已被压到毫米级。

去化结构暴露后半程难点。

90 — 110㎡中小户型跑得快，110 — 130㎡大户型供应多、去化慢；随着去化近八成，剩余房源集中在大面积、高楼层。

项目没做开敞阳台，得房率 82% 左右，在 "《好房子》" 新规迭代下产品力不占优，价格基本见底、难再修复。

不是赚利润，是赚回款安全线。

国企信用 + 准现房节奏，让璟贤瑞庭用 "7 折实收 + 快转签 " 把库存变监管账户流水。

地价已覆盖，后续每套网签都是现金流净利贡献，但不再有定价权。

对房山而言，这是一个典型样本：高库存、强竞争、低利润环境下，操盘手薛伟前半程靠量价妥协换去化，后半程靠大户型清仓守现金流。

璟贤瑞庭不是 " 房山神盘 "，是北京建工用 16.44 亿地款、1.82 万楼面、7 折实收，把国企盘跑成一张低毛利现金流报表；买家赚到总价门槛，开发商赚到不赔钱的周转。

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