每一个楼花，都是独一无二的。

北京东南三环，出现一宗有争议的地块。

10 多天前，北京规自委挂出了〔2026〕058 号地：丰台分钟寺 A 区四块地组成，占地 7.1 万平米，规划建面 13.17 万平米，起始价 46 亿元。

这宗地，熟悉又陌生。

五个月前，其中的 0105 地块，出现在 2026 年第四轮供地清单里。

当时，它的编号是 0103，占地 1.65 万平米，地上建面 4.62 万平米。

如今的体量，明显增重了。

这与 828 地下新政后，宅地纷纷减负，形成了明显差异。

反其道而行之，背后必有原因。

长胖与变瘦

先来看看新地块样子。

058 号地，由四个地块组成：0105、0108 两宗住宅，0104 商业，0101 社会停车场。

相比之前，既有增加的包袱，也有减掉的负担：

1、除了编号变了外，长相、面积上皆做了微调。原来的绿化带，只在东面和东南角。

现在，东南和南面都是整排绿地；北面的边界，也没有那么斜，变得平缓了。

占地面积由 1.65 万平米，变成 1.76 万平米，增加了 0.11 万平米。

2、住宅体量翻倍。新增的 0108 地块用地 2.49 万平米、建面 5.74 万平米。

加上 0105 地块，可售住宅建面 9.94万平米，比最初翻了一倍还多。

3、配建加码。整宗地有三处配建包袱。

0104 商业地块建面 2.3 万平米，地价 3.22 亿元，丰台政府会指定企业回购；

0101 停车场 9285 平米，车位不少于 230 个，包括一条 15 米宽的东西向街坊路，建成后无偿移交丰台区城管委；

竞得人需代建 4 公顷绿地，建成后无偿移交。

4、住宅容积率降了。原来是 2.8，现在变成 2.33 左右，是整宗地减负的关键。

实际楼面价打五七折

花姐眼里，开发商拿 058 号地，账要算准、算精。

先看 0104 商业地产回购的账。

挂牌文件第十四条写的是："按照成本价 "整体购买，即地价加建安。

它的建安成本，应在 1.4 亿元至 1.8 亿元，加上地价，总回购价 4.6亿元至 5 亿元。

2.23 万平米的占地面积，商业建面 2.3 万平米，限高 24 米。花姐判断，大概率要建造山姆会员店。

再看停车场。0.37 亿元地价，建安成约 0.4 亿元。这 0.77 亿元，是要由开发商全部倒贴的。

假如整宗地底价成交，0105 和 0108 两个住宅地块的实际价格，要这么算：

住宅地价 42.41 亿元，加上停车场 0.77 亿元成本、4 公顷绿地约 0.16 亿元建安、街坊路约 0.03 亿元建安，合计约 43.4 亿元。

用它除以可售住宅 9.94 万平米，住宅实际楼面地价，约 4.36万元 / 平米。

可即便如此，这个价格，比 6年前的分钟寺 "三兄弟 "，还是打了 57 折左右。

从这个角度算，分钟寺以前的 " 面粉 " 价和现在的 " 面包 " 价，差不多齐平了。

当然，按照北京地产 460 号文规定，新地块结构封顶后才能预售，少说也要近两年时间。

43 亿元压到封顶那天，按 2-3% 的资金成本，利息约 1.8 亿 -2.6 亿元，摊到 9.94 万平米，每平米售价会增加 1800元至 2600 元。

地铁 "下穿 "的震动

分钟寺地块有一个小瑕疵：地铁 10号线下穿。

不过，这个下穿，是在 0105 号地与 0018 号地之间的的绿地、马路下方，并不在两个宅地的正下方。

反观中海丰和叁號院，地铁房山线直接在宅地下穿过。中海地产很聪明，在地铁之上，挖了一个人工湖，西北角搞出了 3 套四合院。

10 号线是北京最繁忙的地铁线之一，0105 号地和 0108 号地红线距轨道中心线，最近距离分别为约 25 米和 5 米。

按京交规发〔2021〕1 号文，轨道地下线按中心线两侧各 15米，预留设施用地控制范围。

这会让 0105 地块无需退线；但 0108（原 0106）地块原来的西北角，距离地铁只有 5 米，住宅建筑至少要退 10 米。但 10 月份调规之后，无须退线了。

即便如此，地铁下穿的噪音依然难免：

0105、0108两宗地首排住宅的二次结构噪声，昼间夜间都不达标，须采取建筑基础隔振、层间隔振等减振措施，减振方案还要写进土地出让文件。

这意味着，轨道沿线的楼栋，从结构设计阶段就要加钱。

好在，它有两层缓冲。

1、抬板。挂牌文件引用京规自发〔2026〕339 号文，居住区可通过设置抬板平台充分利用立体空间。

整块抬板天然兼容基础隔振设计，等于给轨道振动多垫一层弹簧。

2、绿地。两块宅地之间代建的绿化带，由开发商建设，也是可以加强降噪防振的措施。

"三兄弟 "的作业本

没有对比，就没有伤害。

分钟寺新地块挂牌，大家都拿原来的分钟寺 " 三兄弟 " 说事。

先把它们的家底亮出来：

2020 年 5 月，合生创展 10天内以 179.6 亿元，包圆三宗地，容积率都是 2.8。

5 月 9 日先拿 L-24、L-26 地块，72.2 亿元，楼面价 6.72 万元 / 平米；5 月 19 日再收 L-39、L-41 地块，价格分别为 42 亿元、65.4 亿元，楼面价分别为 7.62 万元 / 平米、7.39 万元 / 平米。

拿地两个月后，合生在 L-24、L-26 地块引入金茂，开发了东叁金茂府；L-41 地块引入世茂，开发了世茂北京天誉；L-39 地块则自己操盘做了合生缦云。

三个项目 2021 年上半年全部开盘：

1、东叁金茂府：金茂操盘，2021 年 1 月 1 日开盘，官宣 35 亿元，户型 127 平米、145 平米、175 平米、195 平米。

2、世茂北京天誉：世茂操盘，2021 年初开盘，官宣 38 亿元，户型 145 平米、185 平米、215 平米。

该项目后来由华润置地，以 33.16亿元接了世茂的股份。

3、合生缦云：2021 年 4 月开盘，户型 183 平米、192 平米、215 平米、248 平米。它的价格，是三兄弟里最贵的。

这个三个盘，当年的价格为 11万 -12万元 / 平米，如今二手房在 8 万元 / 平米上下。

现在，两块新宅地，以更低的容积率和价格来了。分钟寺 " 三兄弟 "，只会雪上加霜。

对于新地块的产品，花姐建议为：

1、引流档，110-125 平米三居，占两成，对标金茂府 127 平米，总价压在 1000 万元以内；

2、主力档，140-160㎡四居，占五成，这是世茂天誉和东叁金茂府 145 平米，验证过的黄金段位；

3、舒适档，180-190 平四居，占两成，对标的是合生缦云 183 平米，以及世茂天誉 185 平米；

4、楼王档，210-230 平，占一成。对标合生缦云 200 平以上户型。

虽然面积段上，新地块和过去的 "三兄弟 "存在重叠。但今非往昔，在好房子元素的加持下，产品力会断层领先。

花姐点评：

828 新政之后，北京土拍流行化整为零，大地块切小。

分钟寺这次反着来，表面上增重了，但把账本拆开：

不仅容积率较 6年前，降了 17%，楼面价即便摊上配建包袱，依然腰斩四成以上。

看一块地，别只看它胖没胖，要看它的每一平米瘦没瘦。

新政时代的土拍，比的不是谁出价狠，是谁把账算得清。

2020 年那次，" 三兄弟 " 用 179.6 亿元，买了个教训；这一次，账本翻新了，会变成红利吗？

有人说，对 058 号地，越秀地产志在必得，你怎么看？

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