香港楼市的投资账本，正在重新变得好看。
中原地产资深区域营业经理胡耀祖近日促成一宗大埔西沙 Sierra sea 二手房交易。一套两房单位原开价 688 万港元，最终以 659 万港元成交。原业主今年 2 月才以 518 万港元购入，持有约 9 个月，账面获利 141 万港元，涨幅约 27%。
接手的买家，是一位 " 一手向隅客 "，即原本有意购买一手新盘，最终未能成功入市，转而选择二手房。胡耀祖介绍，买家认为户型合适、价格合理，因此决定购入自住。
从二手房短期获利，到新盘大手买家长线收租，投资客正在以不同方式重新参与香港楼市。
近期，红磡新盘瑅海 One Marina 入市，首轮销售吸引逾万人认购，两次开盘售罄。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰透露，该行在项目次轮销售的大手组别选房时段录得 3 组大手买家，其中最大一组来自沙田，买家斥资逾 4000 万港元购入 5 套单位，计划长线收租。
" 自楼市两年前全面撤辣后，投资客的入市意欲当时已转强。" 陈永杰向时代财经表示，近年逾 30 万名专才抵港工作及发展，为楼市注入源源不断的需求。
成交数据也反映出市场热度。中原地产监测数据显示，今年前 10 个月，香港一手私人住宅买卖登记达 17062 宗，或可追平去年全年 2 万宗水平；二手私人住宅买卖登记达 38780 宗，同比增长两成，亦将超越去年全年 39800 宗水平。
陈永杰表示，中原城市领先指数 CCL 今年以来已累计录得 10.4% 的可观涨幅，" 只要发展商继续保持定价克制，在租金持续向上的强劲支撑下，投资客的入市热情将会持续，并有望进一步带动新一轮刚性置业需求释放。"
图源：图虫创意
投资客 5500 万扫货，新盘吸引万人认购
近日，由招商局置地、信和置业、香港市建局合作开发的瑅海 One Marina，5 天内两度开盘，推出的 276 套价单单位全部售罄，累计套现逾 24 亿港元。
11 月 6 日，瑅海首轮开售 138 套价单单位及 12 套招标单位。开售前，项目累计收到逾 10000 份认购登记，超额认购约 75 倍。最终，138 套价单单位全部售罄，连同 11 套招标单位，首轮销售套现逾 12 亿港元。
根据招商局置地披露的信息，开售当天，项目录得多宗大手成交，其中 5 组买家一次购入 6 套单位，最高一组涉资近 5500 万港元，计划长线投资。
瑅海开盘当天买家排队入场，企业供图
首轮销售热度颇高，项目随即加推第 3 号价单，共 138 套单位，加推单位在剔除楼层及景观因素后，部分轻微涨价 1%-2%。
11 月 10 日，瑅海展开第二轮销售，138 套价单单位再次全数售罄，套现近 12 亿港元。其中，最高成交价及呎价单位为 2 座 21 楼 A5 单位，实用面积 505 平方呎，以 1181.29 万港元成交，实用呎价 23392 港元。
从买家构成来看，自住需求仍然占据主导。信和置业执行董事田兆源向时代财经介绍，瑅海两轮销售中，自住客与投资客的比例约为 8:2。
田兆源表示，香港市场基本因素稳固，政府人才及留学生政策、基建投资以及北部都会区发展带来的新机遇，都为住房刚性需求提供支持。与此同时，香港住宅租务市场维持稳定，区内楼龄较新的屋苑平均实用呎租介乎 50-65 港元，租金回报理想，故也吸引了部分投资者购房。
陈永杰也观察到，楼市交投气氛造好，加上租金不断攀升，租金回报自然变得可观，吸引投资收租客入市。
" 投资客也看重价格，发展商近日的低开策略亦成功吸引投资客重返市场，‘一客多食’已是近年常态。" 陈永杰表示。
亿元豪宅成交创新高，去化周期处低位
瑅海的热销，并非香港楼市的孤立现象。过去一年多，随着全面撤辣、租金上涨及利率环境变化，香港住宅市场的交易活跃度逐步恢复。
高端住宅市场的表现尤为突出。
美联物业研究中心数据显示，截至 11 月 9 日，香港年内逾 1 亿港元的超级豪宅一手成交达 150 宗，较去年全年 101 宗增长 48.5%，不仅超过 2018 年 109 宗的历史高位，也创下 2013 年《一手住宅物业销售条例》实施以来的新纪录；成交金额约 286 亿港元，占年内整体一手私人住宅成交金额的 13.4%，同样创下新高。
中原地产的统计也显示，今年前三季度，香港价值 5000 万港元以上的私人住宅买卖合约登记（包括一手及二手，扣除 1 亿港元以上内部转让交易）达 709 宗，总值 786.24 亿港元。其中，成交金额已经超过去年全年水平。中原地产预计，今年全年此类物业成交有望达到 900 宗、总金额约 980 亿港元，创近 6 年高峰。
高端住宅市场的活跃，与香港财富资金的流入不无关系。
香港私人财富管理公会与毕马威中国联合发布的《香港私人财富管理年度报告 2026》显示，2025 年私人银行及私人财富管理业的资产管理规模同比增长 24%，创下 12.9 万亿港元的新高，资金净流入同比增长 79%。
美联物业分析师岑颂谦认为，香港凭借国际金融中心地位，吸引高增值金融机构扩充业务，高收入人士及企业家的置业意欲增强，为豪宅市场提供有力支持；加上超级豪宅供应稀缺，长期深受高资产人士青睐，进一步吸引资金流入优质物业市场。
从整体交易来看，市场复苏的覆盖面也在扩大。
香港特区政府土地注册处数据显示，今年前 10 个月，香港整体物业注册量达 74671 宗，已接近去年全年水平。若 11 月注册量重回 6000 宗以上，今年前 11 个月累计注册量有望突破 8 万宗，成为 2011 年、2012 年以来首次连续两年超过这一水平的年份。
截至第三季度末，香港一手私人住宅待售量同比下降 26.9%，库存消化周期同比下降 20.3%；9 月二手私人住宅挂牌套数环比上升 5.9%，成交套数环比上升 11.0%。中原地产称，香港房价虽进入横盘阶段，但一、二手私人住宅库存消化周期均处低位。
与此同时，租金仍在持续走高。中原城市租金指数 CRI 最新报 130.88 点，按月上涨 0.38%，连续 7 个月创新高，陈永杰预计 2026 年全年租金涨幅约为 7%。
中原地产西宝城分行高级分行经理杨志能近日促成一宗西半山宝翠园租赁成交，该单位实用面积 750 平方呎，月租金 4.6 万港元。原业主于 2007 年以 682 万港元购入该单位，租金回报率逾 8%。
" 目前入市的投资者主要为本地长线收租客、内地资金买家及企业投资者，投资收租与资产增值并重。" 陈永杰表示，在租金持续破顶及按揭利率回落的双重带动下，香港住宅租金回报率已具备足够吸引力，" 已显著跑赢其他低风险工具。"
对于后市，市场人士整体持乐观态度，但也认为楼市仍处于复苏过程之中。
陈永杰认为，香港楼市全面撤辣后，经历了一轮快速反弹，目前正处于 " 升后整固、以价换量 " 的阶段，接下来有望逐步进入稳定上升期。不过，发展商的定价策略、租金涨幅能否持续跑赢供楼成本，以及美国联储局和香港银行的利率走向，仍将影响买家的入市决定。
田兆源则认为，香港住宅需求维持稳健，本地自住需求、人才及学生持续流入，以及外派人士回流，都为市场提供支持。信和置业明年计划推出九龙城盛德街 / 马头涌道项目及启德宋皇台站项目，分别涉及约 600 套和 1800 套。
当投资客重新入场，开发商开始试探提价，香港楼市接下来能否从成交量回升走向更广泛的价格修复，或许才是这轮复苏真正值得关注的地方。