眼下的深圳楼市，敢涨价的新盘没几个。

但光明的这个盘，涨了。

比前一批贵 20-30 万

最近，位于深圳光明区的振业天境云玺 3 栋加推，144 套 84~104 平住宅，备案均价约 43400 元 /㎡，总价区间约 319~474 万。

（项目实地情况）

比上一批 8 栋，同户型贵约 20 到 30 万。

（来源：网络平台）

折扣其实给得不算少——基础折扣 92 折，首付不到 5 成再打到 91 折，折后均价约 3.95 万 / 平。

83 平折后 291 到 337 万，93 平 344 到 384 万，95 平 358 到 398 万。

听着还行，但市场的心理价位是约 95 平，330 万封顶。

有客户反馈，结果 93 平，370 到 380 万起，想控制在 370 万以内，只有 4 层可选。

折后价，还是比预期高了一截。

所以，直接也把一部分客户劝退了——

而且，价格贵得似乎缺了点支撑。

以楼栋布局及朝向来看——

8 栋，周边无遮挡，一路之隔看国防教育公园、东周文化公园景观，看园林，2 梯 5 户，26 层。

3 栋，远离园林，中间景观还被 10 栋挡住，一路之隔是的普通工业用地，2 梯 6 户，26 层。

（来源：项目公开资料）

位置朝向没有更优越，梯户比更挤，价格更贵。

这操作，很难用 " 产品升级 " 来解释。

并且项目本身的硬短板也比较明显。

地铁不够友好。步行到 6 号线光明大街站约 1.5 公里，走路 20 分钟；到凤凰城站 2.1 公里，已经超出步行的舒适范围。

（来源：百度地图）

商业有距离。周边大型商业最近的是约 1 公里的星河 COCO City ( 光明店 ) ，日常需靠底商，但未来底商招商入驻还是个未知数。

交付周期也比较晚。预计 2028 年 6 月或 8 月精装交付，两年等待期。对于急着入住、马上用学位的家庭不算友好。

梯户比分化。楼王 2 梯 2 户，普通楼栋 2 梯 5 户、2 梯 6 户。26 层配两部电梯，未来若其中一部检修，另一部单独使用的情况下，早晚高峰电梯的使用体验打折。

那么，虽然是 " 新国标 " 产品，层数不到 30 层，电梯效率不见得比一些三十多层的三梯六户的情况好多少。

户型布局一般。部分户型的书房、飘窗与邻居阳台距离较近，存在对视和遮挡问题。

小户型紧凑。83 平、93 平功能拉满，但次卧和书房真小，三代同住会局促。高得房率里含着飘窗赠送，能不能改造，交付才见分晓。

绿化也一般。一期容积率 2.7、二期 3.8，数字漂亮，绿化率只有 18.23% 和 32%。过去的高层或者超高层，绿化率大多都能做到 40%。

再有就是，周边还有留白的用地，后期存在很大概率的建设改造预期，未来周边施工及视野遮挡也有一定概率。

不过眼下的市场，有一定的涨价逻辑。

3 栋可以竣备后放款，可以晚一年多才开始还月供，能节省一定的月供利息。

市场会把这笔利息折算进房价，可以接受 " 备案贵一点，但晚还贷 "，一定程度上给开发商涨价留出空间。

其次项目从首开 1-2 栋、9 栋、8 栋一路加推，市场的去化反响还算不错。其中 8 栋国庆加推去化强，黄金周后去化达到 62.5%。

有一定的客户基础，不太需要依赖更大力度的降价走量。

并且是三家国企联合开发，一定程度上没有现金流的压力。

当然，也有可能是出于项目营销的考虑。

营销推盘的节奏往往都是由低到高，给市场塑造一定的价格预期。

先推劣势楼栋、低价打底，再推稀缺户型、逐步抬价，保护老业主、避免老业主出现市场预期偏差。

账本倒逼价格

项目加推出现涨价，表面是营销，实际上底层逻辑其实还是开发商的账本。

振业天境云玺这块地，2025 年 6 月拿，总价 19.94 亿，楼面价约 18380 元 /㎡。放在光明近几年的土拍里，不算贵。

但新国标、低容积率、精装、配套，成本一样不少。

更关键的是，振业权益只有 40%。

卖得再好，归母利润也只拿四成。

而振业的上一个项目天境云庭，几乎不怎么赚钱。

振业天境云庭拿地 10.29 亿，还要配建移交 3000㎡保障房。

374 套房源，按照备案价的货值约 21.18 亿，住宅部分备案价的货值约 19.57 亿，商铺则约 1.6 亿。

分三次推盘，每次都还带折扣，其中 1 栋首推的一次性付款最高市场折扣给到约 88 折。

但 2024 年 10 月推 1 栋，两年多过去，1 栋商铺一套还没卖。

另外两栋的商铺部分也如此。

这就意味着，住宅部分就算全部出清，但在经过促销让利后，回收的现金流是要远小于 19.57 亿的。

而当初的拿地成本就去到约 10.29 亿，加上税费、销售、管理、财务、营销成本，成本就已经非常大。

若商铺部分约 1.6 亿一直处于卖不动的状态，那么项目做到微利或者勉强保本都已经是理想状态。

而现实是，振业天境云庭的商铺至今一套未出。

更麻烦的是，这个项目刚交付，就撞上了质量问题，有业主反馈——

腻子粉货不对板，合同写嘉宝莉，现场用丽邦，最后全面铲掉重做。

买房两年还不知道公区长什么样，墙面凹凸不平；

墙体大面积结构性破损，内部钢筋裸露且严重锈蚀；

再看项目的集团情况。

前三季度营收 11.12 亿，同比降 49.54%。归母净利润亏 1.12 亿，同比降 1502.61%。三季度单季亏约 1640 万。

2023 到 2025 年，归母净利润亏约 8.03 亿、15.68 亿、0.42 亿，三年亏掉约 24 亿。加上今年的前三季度累计亏损，已经累计约 25.25 亿元。

今年设定的预算指标为营业收入不低于 25 亿元，前三季度只完成 11.12 亿，不到一半。

但要说集团缺钱，前三季度账上还趴着约 25.06 亿，占总资产约 16%。

今年 4 月董事会同意拿不超过 20 亿自有资金买理财。

今年 4 月、7 月两次发债，共 12 亿，票面利率 2.12%。

前三季度经营现金流 6.71 亿，同比增 33.93%。

要说不缺钱，又将核心的资产挂出寻找有缘人。

今年 6 月，为盘活存量资产，提高资产周转与资金使用效率，挂出了 5 项位于南山区的资产，底价 1.507 亿；

（来源：振业集团公告）

9 月又增加了振业梅苑综合楼一层、振业梅苑综合楼二层出售，加上之前挂出过的物业，挂牌价约 1.697 亿。

连菜市场的产权都拿出来卖，说明什么？

只能说，振业属于 " 结构性不差钱 "，主业造血偏弱。

最明显的，今年前三季度振业集团营业总收入仅约 11.12 亿元，土地储备截至 2025 年末，面积合计仅约 129.52 万平方米，还主要分布在非优势地区。

与此同时，振业集团也调整拿地策略，近年来拿地支出减少且新获取项目基本都在深圳。

（来源：振业集团 2026 年度跟踪评级报告）

2023 年只新增 1 宗用地，也就是如今的振业天境云庭，2024 年直接没拿地，去年也只拿了 1 宗地，是振业天境云玺，还是和天健集团、光明建发联手拿下的地块。

9 月福田安托山那块地，振业第一个举牌，八分钟举了八次，但最后停在 12.9 亿 %。

说明，地块想拿，拿不动。

这就是涨价的根本动力。

光明这两个盘就是眼下最实在的现金来源。

振业天境云庭基本已经卖完，能提价的只剩云玺。

3 栋涨 20 万，144 套，哪怕多卖一半，也是千万的货值增量。

对一家前三季度亏 1.12 亿的公司，提价，很实在。

但压力，还在后面。

项目权益只有四成。卖得再好，报表只确认四成，填不上集团的 " 大窟窿 "。

涨价也有天花板。

光明供应不断，核心板块还在上更优质的地块。客户选择越来越多，价格每抬一寸，去化就慢一分。项目后期还有 4 栋住宅存量。

所以，振业天境云玺 3 栋这次涨价，背后是一本赤裸裸的账本。

涨价可以。

但市场记性很好。

作者 | 飞天小女警

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