观点网 高瓴资本又在香港 " 扫货 " 了，这次盯上的是酒店物业。

6 月 3 日，市场消息称，高瓴通过旗下长租公寓平台 Dash Living，斥资约 3.86 亿港元，拿下了香港湾仔摩理臣山道 39 号整栋酒店。

接手之后，高瓴资本计划进行业态调整，将项目改造成为 " 酒店 + 长租服务公寓 " 的混搭新业态。

从一栋停摆的旧酒店，变身为长租公寓，这不只是一次存量空间的 " 整容 "，更折香港投资市场的风向转变。

写字楼空置率仍然高企，零售物业压力不小，而学生公寓、高端服务式公寓这类资产，却悄悄成为了机构投资者眼中的 " 香饽饽 "。

一次收购

这次，高瓴资本看上了位于湾仔摩利臣山道 39 号的一栋 26 层旧酒店。

据了解，该项目的前身为旭逸铜锣湾酒店，原由纪惠集团持有，总建筑面积约 5.5 万平方呎，地盘面积约 3112 平方呎，合共提供 98 间客房，房间面积约由 176 至 324 方呎不等。

这栋楼曾是香港民青局 " 青年宿舍计划 " 的首个酒店改造试点。

2023 年 3 月 27 日，纪惠集团提供物业，由香港青年联会负责运营的 "BeLIVING Youth Hub" 青年宿舍，正式开门迎客，项目提供 184 个床位，面向 18 至 30 岁的在职青年，月租仅 3800 至 4800 港元，远低于铜锣湾市场价。

一方完成了租赁及运营的 KPI，一方解决了青年住房压力，看似是个双赢的计划。可惜，理想很快被现实拉下水。

不久前，纪惠集团指控青联长期大额欠租，要求终止租约、收回物业。而青联则反手指责楼宇常年漏水，空调、电梯频频 " 罢工 "，他们先行垫付了大笔维修费，希望能用维修费抵扣租金。双方各执一词，租金账本始终对不上。

拉锯持续，最终在 2026 年 3 月 31 日，青年宿舍全面关停，清空退场。这个曾被寄予厚望的青年宿舍业态，正式画上句号，物业也重新被摆上货架。

据了解，纪惠集团于 2016 年买入上述项目，当时斥资 8.8 亿港元，2024 年其曾叫价 6.3 亿港元放售，后来降到 5 亿港元。而这一次，高瓴资本以 3.86 亿港元接手，比买入价低了约 4.94 亿港元，折让 56.14%。

换句话说，高瓴用不到一半的历史成本，拿下了这栋楼。而以大幅低于重置成本和历史成交价进场，意味着高瓴资本的安全边际被大大拉长。

根据规划，高瓴资本旗下的 Dash Living 计划投入 4000 至 5000 万港元重新装修，将项目改造为 " 酒店 + 长租服务公寓 " 的混合业态，并更名为 Dash Living on Morrison。

更重要的是，这笔收购不是孤立的买卖，而是一盘更大的棋。

2025 年 4 月，高瓴资本通过 Rava Partners 控股 Dash Living，并配套 1.5 亿美元亚太扩张资金。此前，高瓴资本还以 11.3 亿美元私有化了日本住宅开发商 Samty，形成香港与日本双核心的长租布局。

彼时数据透露，Dash Living 在香港拥有 8 个项目，覆盖油尖旺区、上环等地，合共提供近千个房间，包括月租、日租单位，租金普遍在 1 万至 2 万多港元，目标客户是月薪 4 万港元以上的年轻专业人士。

此次收购的湾仔项目，将与这些现有资产形成业务协同，进一步扩大高瓴资本在香港长租公寓市场的影响力。

从一栋停运的旧酒店，到青年宿舍，再到中高端长租公寓，这栋位于湾仔的物业，三次转身，折射的不仅是高瓴资本的算盘，更是香港存量资产改造的新风向。

" 酒店改公寓 " 热潮

在香港，酒店改造成公寓，早已不是新鲜词，而是近两年资本市场上最热闹的连续剧。

这场大戏的开幕，要从 2025 年上半年说起。为打造 " 国际教育枢纽 "，香港教育局宣布，从 2024/25 学年起，八所政府资助大学录取非本地学生的限额，从 20% 一口气提到 40%。紧接着，9 月份，这个比例又酝酿再涨到 50%。

但彼时，美联工商铺曾算了一笔账，全港现有学生公寓床位仅约 4.4 万个，而随着限额放宽，未来三年预计将增加近 2 万名非本地生。床位缺口，肉眼可见地拉大。高力更是在 2025 年预言，到 2028 年，香港学生宿位短缺将高达 12 万个。

面对即将爆发的住宿危机，港府在 2025 年 7 月推出 " 城中学舍计划 "，核心便是通过免却改划手续、缩短审批周期、放宽消防标准等，简化商业楼宇改建学生公寓的流程。

政策一出，沉寂已久的酒店投资市场，像被按下了快进键。

短短一年，香港就涌现出 16 宗酒店、宾馆爆改学生公寓的案例，涉及资金超 40 亿港元。中原集团、华润隆地、招商房托……一个个熟悉的名字，纷纷下场。

先看中原集团。2024 年 9 月，旗下中原投资斥资 1.8 亿港元，拿下尖沙咀珀荟酒店，改出 121 个床位；次年 8 月，再花 3.35 亿港元收购西半山般咸轩，纳入旗下学生公寓品牌 " 壹社 CampusOne Communities"。

到了 2026 年 3 月，中原集团主席施永青更是豪掷逾 15 亿港元，将九龙城地标富豪东方酒店收入囊中，全面转向学生宿舍。不到两年时间，中原累计投资超 20 亿港元，目标直指 6000 个床位。

招商系也不甘落后，今年 1 月，招商房托以 2.06 亿港元收购九龙柯士甸路 2 号的 Residence G 酒店，计划改造成 85 个床位的学生公寓。

6 月初，市场又传出消息称，招商局集团正洽购香港仔南寓酒店，涉资约 9.5 亿港元，每间房估值约 200 万港元，外界普遍认为，这将是招商在学生宿舍赛道上的又一枚棋子。

此外，宏安集团则联合美资基金，以 4.25 亿港元购入旺角旭逸酒店，并宣布将与新蒲岗项目一起，在 2026 年推出 1800 个床位；联合出版集团也以约 2.05 亿港元收购湾仔星网商务精品酒店，计划改造为学生公寓；华润隆地则以约 9.53 亿港元拿下葵涌悦品酒店 · 荃湾项目，预计改造后可提供约 900 个宿位……

为什么企业们如此热衷？

答案显而易见。当下传统甲级写字楼、商业地产等面临供应过量、空置率提升、租金下行、资产贬值等压力，反观公寓市场，回报率仍旧坚挺。

莱坊 2025 年 11 月发布报告显示，香港学生住宿的市场回报率约为 4.5% 至 5%，而同期传统甲级写字楼只有 3.7%，中小型住宅更是低至 3.2%-3.6%。学生公寓，几乎成了香港商业地产里最稳的收益赛道之一。

不过，值得关注的是，学生公寓赛道火热，高瓴资本此次收购湾仔酒店，为什么不跟进，反而选择了服务式公寓？

一方面，高瓴资本此次拿下的物业，位于湾仔与铜锣湾交界处，步行约 5 分钟就是港铁铜锣湾站和时代广场，这里并非香港八大公立大学的主校区，反而是跨国外派高管、中资驻港员工、商务长租客的聚集地，对服务式公寓的需求更大。

另一方面，同地段住宅小户型月租大约在 1.6 万至 2 万港元，而带保洁、公区配套的服务式公寓，溢价空间更高。换言之，高端长租公寓，是一门比学生宿舍更赚钱的生意。

所以，当大多数资本冲进学生公寓赛道抢床位时，高瓴资本选择走上服务式公寓这条路，而这，或许正是这家投资机构对香港租赁市场更深一层的判断。

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