来源：云核变量集团

638 亿被执行金额还挂着，2389 条限制消费令没消，但孙宏斌的处境已经变了。

中信金融资产主动找上门，请他操盘武汉光谷 45 万方大盘；长城资产把停滞十年的南昌项目交到他手里；2025 年一年，融创和头部金融机构合作规模超 300 亿，盘活 12 个核心城市项目，回款 85.8 亿。

从求你救我到请你来干，这中间走过了几步？

局势反转！从求助到资方主动上门邀约

上海董家渡项目是起点。

项目卡死了，中信联合银团注资超 120 亿纾困。那会儿孙宏斌是求救方，条件你开，操盘权你拿，姿态放得很低。

上海壹号院是第二站。中信金融资产出资超 40 亿盘活这个项目，2025 年销售额超 220 亿，全国单盘销冠。项目活了，资金回来了。

天津梅江壹号院三期是第三站。停工三年，中信牵头投入 13.82 亿，融创操盘，又活了。

到第四站，局面不一样了。武汉光谷湖畔捌号，中信金融资产自己持有的资产，它不去找别人，请融创来全套代建。这一次中信不是来帮融创解困的——它看上了融创的手艺。

前面三次是我出钱救你，第四次变成我出钱请你。

关系的性质反转了。

这背后其实是个很朴素的道理：金融机构手里有钱和牌照，但不擅长把烂尾楼从零做活。传统做法就是债权收购赚差价，真到开发运维环节就卡壳了。它需要一个人，能在项目还是一团乱麻的时候就进场，把资产摸清、把债务理顺、把产品重新定位、把房子卖出去——从头到尾跑完整个闭环。

融创恰好干得了这件事。

打法全面革新！轻资产突围吃透不良资产新赛道

南昌铭威珑郡国际，停滞了整整十年。

2010 年拿地，铭威地产 701 万 / 亩，当地地王。2014 年开盘，预售价 2.68 万 / 平米，整个江西都惊了。208 套住宅，卖出去 18 套。定价远超当地购买力，开发商扛不住，资金链断了。此后反复挂牌反复流拍，价格越挂越低，就是没人接。长城资产在这个项目上的债权超过 11 亿。

2026 年公开竞标，融创、绿城、旭辉三家争。报出同样的价——建设管理服务费 550 万元，销售管理服务费固定费用 1250 万元，浮动费用 1.20%。价格一样，那就比谁更有本事让一座死了十年的楼重新活过来。

融创拿下这个项目，靠的不是价格，是别家给不了的东西。它能在项目还是一堆诉讼和烂账的时候就介入——先做资产甄别和估值重构，把债务关系梳理清楚，然后才进入代建代销。常规代建是项目条件具备了再进场，融创是先把病看明白了再上手。

差不多同一时间，融创华中区域又拿下了武汉光谷湖畔捌号。项目在汤逊湖湖畔科创核心板块，整体定位 45 万方运动有氧公园住区，自带 8 万方社区园林，1 公里内覆盖地铁 2 号线藏龙东街站、已动工的九年一贯制学校以及成熟商业配套。中信金融资产做资金管控，融创负责开发管理与销售。

2024 年 9 月，杭州悄然注册了一家新公司——而今企业管理有限公司，注册资本 100 万元，法定代表人是融创东南区域董事长王鹏。整个团队集体离职，从融创迁到杭州独立办公，跟融创在股权上做了切割。名字取自 " 雄关漫道真如铁，而今迈步从头越 " ——这话说得明白：从头来过。

两个月后，融创原有代建平台融者共创更名而今管理，与而今资本并行运营。前者对接贝恩投资、高瓴资本等资金方，筛选核心城市不良资产项目；后者负责全流程操盘。代建签约项目超 100 个，签约面积约 2000 万平方米。

两个平台有个值得琢磨的设计：原则上不主动碰融创内部的项目。自家一堆债等着盘活，先去外面帮金融机构干活。为什么？先在外面跑出成绩，金融机构才信你。信任攒够了，自家项目需要增量资金的时候，合作基础自然就在了。

不出资、不占股，只输出品牌和管理。跟孙宏斌过去那种一年砸几百亿并购的风格比，简直像换了一个人。

困境依旧未解！债务减负背后经营造血仍遇瓶颈

化债成绩单确实亮眼。约 96 亿美元境外债务重组生效—— 1492 名债权人投票，1469 人赞成，赞成率 98.5%，对应债务金额支持率 94.5%。方案核心是债转股：把欠的钱换成公司股票，分阶段转股。境内债降债比例超 50%。融创成为行业内较早完成境内外公开债务全流程重组的民营房企。2026 年初香港高等法院驳回清盘呈请，法律层面比较大的雷拆了。

但债务重组不是债务消失。

2025 年营收 451.2 亿元，同比降 39%。毛亏 6.4 亿元。归母净亏损 123.3 亿元——虽然有 329.7 亿元债务重组一次性收益撑着，剔除这个因素，经营层面仍在亏损。有息负债 1882.6 亿元，较峰值压降 1334.5 亿元，数字依然吓人。销售额 368.4 亿元，同比再降 21.8%。

最近也不消停。融创房地产集团被恢复执行 39.5 亿元。中融信托 10.04 亿元进入强制执行。重庆国际信托抵押资产司法拍卖，直接流拍。信托融资、工程欠款、商票逾期——这些没纳入重组的非标债权，还在持续冒出强制执行。

评级机构说了句大实话：" 重组解决了短期的法律诉讼风险和偿付压力，但没有解决经营性现金流恢复的核心问题。未来房企仍需要销售回暖作为支撑。"

股东会上融创管理层说了句很直的话：跟金融机构合作比较贵，资金成本 6% 到 8%，在这种资金成本下也能做，但就没有竞争力了，行业里面还是要有银行的钱才有竞争力，银行的钱便宜。不像路演，更像算账。

好消息也有。

未售土储货值约 1.11 万亿元，近七成在一二线。昆明融创人民路 1979 项目 4 月底重启，6 月底现房呈现。重庆湾 3 万平米全景示范区开放。武汉珞喻首府 5 月底中标，加上湖畔大观和光谷壹号院，融创在武汉已有三个轻资产项目。

而孙宏斌不是唯一盯上这条赛道的人。金科联合瑞威资管成立合资平台，分阶段操作——前期处理司法重整和债务重组，后期团队进驻做业态升级和招商优化，优先盘活自有低效资产。远洋紧贴国有 AMC，走 AMC 收债 + 房企运营的路线，还计划搭建特殊资产专业数据库，业务面铺得比较宽。融创选了最轻的路：资金方持股，房企只输出操盘能力，聚焦单个困境项目的盘活和债务重整，不扛大额资金风险。

代建规模上融创排不进头部。2025 年前 9 月，绿城管理新签约 2790 万平方米居前，旭辉建管 1301 万紧随，而今管理 491 万排第 15 位。但融创的差异化不在量——它有同行比较稀缺的不良资产全链条操盘能力，以及跟头部金融机构从纾困到代建走完完整合作周期的信任积累。中信三次出钱帮融创项目解困，三次都跑出结果，才换来了第四次你来帮我操盘。

这种信任，合同写不出来。

国内地产不良存量规模约 4.5 到 6 万亿，谁能把这些资产做活，谁就在帮市场解决一个真实的问题。化债只是止血，能不能站起来还得看造血能力。那个在地下室翻看《论语》的男人，战场换了，赌注换了，但他从未真正离开牌桌。

对普通人来说，两件事值得想清楚：第一，债务重组只是把欠的钱换成公司股票，不是欠债消失，企业还得靠自己赚钱还；第二，房地产出清的时候，谁能把烂尾楼救活，谁就拿到了新赛道的入场券——不管他是 638 亿被执行人，还是某个默默无闻的团队。

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