（来源：国泰海通资产管理服务号）

6 月 18 日，4 只商业不动产 REITs 成功在上海证券交易所上市，其中包括由上海国泰海通证券资产管理有限公司（简称 " 国泰海通资管 "）作为基金管理人和专项计划管理人、国泰海通证券股份有限公司（简称 " 国泰海通证券 "）作为财务顾问的国泰海通砂之船商业 REIT（508602.SH）。本次上市是国泰海通体系陪伴和深度服务砂之船集团在中国资本市场的首次尝试，顺利完成消费地标向上市标的的跨越发展，是民营商业不动产资产证券化创新发展的重要里程碑。

本次首批商业不动产 REITs 的发行上市受到各界关注。在上市仪式上，证券公司代表国泰海通证券董事长朱健出席仪式并致辞、砂之船集团董事局主席徐荣灿致辞并鸣锣，国泰海通资管董事长陶耿及其他来自相关市场机构的代表现场共同见证了首批商业不动产 REITs 鸣锣开市的里程碑时刻。

国泰海通砂之船商业 REIT 作为投资于奥特莱斯项目的公募 REITs，本次入池的砂之船（西安）奥特莱斯项目为西北奥莱第一，位于西安浐灞国际港商圈，直连地铁 3 号线务庄站 5 公里内居住人口约 70 万，形成稳定的核心消费客群，叠加吸引周边省市客群，年客流超 1,000 万人次。2026 年一季度，项目全场销售额约 8.68 亿元，同比增长 14.64%，运营收入、运营净收益同比分别增长 14.75%、23.63%，会员数量较上年一季度末增长 25.68%，运营水平持续攀升。

目前项目已稳定运营超 8 年，系商业不动产证券化的优质标的，运营成熟度、预期分派率均收到市场高度认可，在募集过程中获得投资者积极认购，发行规模 55.31 亿元，募集 10 亿份，发行价格为 5.531 元 / 份，上市首日 6 月 18 日收盘价较发行价上涨 11.08%，顺利迎来开门红。截至目前，砂之船运营的奥莱项目共 20 个，合计建筑面积达 241.61 万平方米，已开业 18 个项目建筑面积 223.75 万平方米，已开业项目平均出租率 95% 以上，储备资产充足、经营水平良好、基金未来发展前景广阔。

国泰海通始终践行 " 金融报国 " 理念，依托综合性金融服务平台优势，聚焦服务实体经济，持续构建以公募 REITs 为核心的多层次 REITs 生态。截至目前，国泰海通已成功发行 14 单公募 REITs（含扩募），5 单商业不动产 REITs 处于审核过程中。本项目作为商业不动产 REITs，是国泰海通响应政策号召 " 盘活存量、做优增量 " 以及持续增强多层次资本市场服务实体经济质效的重要举措，助力我国公募 REITs 市场向商业不动产领域迈出坚实一步，持续推动公募 REITs 市场资产扩容和常态化、高质量发展。国泰海通将持续推动在审以及储备商业不动产项目获批发行上市，助力商业不动产 REITs 市场持续发展壮大。

开拓商业不动产新赛道

国泰海通资管作为国内最早开展公募 REITs 业务的专业机构之一，深耕 REITs 业务多年，目前以公募基金管理人、专项计划管理人的角色成功发行了全国首单标准厂房产业园 REIT ——国泰海通临港创新产业园 REIT、全国首个民营产业园区 REITs 和长三角一体化示范型 REITs 产品——国泰海通东久新经济 REIT、上海市国资体系内首单保租房 REIT 及市场规模最大的保租房 REIT ——国泰海通城投宽庭保租房 REIT、全国首单市政 REIT 和首单供热 REIT ——国泰海通济南能源供热 REIT。国泰海通砂之船商业 REIT 是国泰海通资管立足 REITs 行业发展趋势、依托专业实力向商业不动产迈出的崭新一步。

未来，国泰海通资管将紧抓公募 REITs 扩容和常态化发行机遇，一方面，通过精细化运管、持续扩募打造旗舰 REITs 品牌，为投资者创造更多价值；另一方面，依托集团综合性金融服务优势，聚焦服务实体经济和民生保障，持续布局商业不动产、保障性租赁住房、工业厂房、新能源和市政等领域，持续助力公募 REITs 市场常态化发行、高质量发展。

公开募集不动产投资信托基金（以下简称不动产基金）采用 " 公募基金 + 不动产资产支持证券 " 的产品结构，主要特点如下：一是不动产基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于不动产资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过不动产资产支持证券持有不动产项目公司全部股权，穿透取得不动产项目完全所有权或经营权利；二是不动产基金以获取不动产项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90％；三是不动产基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受邀约。

投资不动产基金可能面临以下风险，包括但不限于：

（一）基金价格波动风险。不动产基金大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起不动产基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。

（二）不动产项目运营风险。不动产基金投资集中度高，收益率很大程度依赖不动产项目运营情况，不动产项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，不动产项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，不动产基金可直接或间接对外借款，存在不动产项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。

（三）流动性风险。不动产基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。

（四）终止上市风险。不动产基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。

（五）税收等政策调整风险。不动产基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。

本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明不动产基金的所有风险。投资者在参与不动产基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉不动产基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。

本基金由上海国泰海通证券资产管理有限公司（以下简称 " 基金管理人 "）依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称 " 中国证监会 "）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要可通过基金管理人网站 https://www.gthtzg.com/ 进行了公开披露。中国证监会对本基金募集的注册和证券交易所同意本基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。