作者 | 胖虎

2026 年 7 月 15 日，58 岁的刘平连任保利发展董事长。五年前他接棒时，保利发展归母净利润尚有 273 亿元；五年后，这个数字只剩 10 亿元。五年业绩下滑超过九成，刘平接任的这五年，正好撞上房地产下行周期。

至于保利发展，销售额连续三年行业第一的光环之下，这家央企龙头正面临利润骤降、销售下滑的困境。就连上市公司保利发展自身，在今年以来已连续多次成为被执行人。

更令人费解的是，即便利润已跌至 " 地板价 "，保利发展 2026 年仍在以近乎 100% 的权益比例、动辄百亿的规模大举拿地。

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利润五年缩水 96%，四季度已成 " 亏损季 "

销售下滑仍然不见底

刘平接任董事长后，保利发展利润持续滑坡。2021 年归母净利润 273.88 亿元，同比下降 5.39%；2022 年 183.47 亿元，下降 33.01%；2023 年 120.67 亿元，再降 34.13%；2024 年 50.01 亿元，下降 58.56%；2025 年仅剩 10.35 亿元，同比下降 79.31%。

五年间归母净利润累计下降约 96.4%，绝对值缩水超过 279 亿元。2025 年归母净利润甚至低于子公司保利物业的 15.50 亿元，约为中海地产的 1/12。

更令人警惕的是，保利发展 " 四季度亏损 " 几乎已成规律：2023 年四季度亏损约 12 亿元，2024 年四季度亏损扩大至约 28 亿元。到了 2025 年则出现第三季度、第四季度连续亏损，归母净利润分别亏损 7.8 亿元、8.9 亿元。

今年一季度业绩颓势未止，前三个月保利发展营收 457.30 亿元，同比下降 15.74%；归母净利润 9.16 亿元，同比下降 57.06%。毛利率仅 13.5%，同比再降 2.6 个百分点。

经营业绩大幅下行之下，保利发展的销售也是连年下滑。

2023 年至 2025 年，保利发展全口径签约销售额尽管能连续保持三年行业第一，分别录得 4207 亿元、3230 亿元、2530 亿元，也已呈现大幅下滑态势了。

据公告显示，2026 年上半年，签约面积 631.94 万平方米，同比减少 11.44%；签约金额 1351.06 亿元，同比减少 6.93%。而今年一季度签约金额仅 517.82 亿元，同比下降 17.84%。即便是 2025 年全年 2530 亿元的销售额，相比 2023 年也已缩水近 40%，照目前上半年的销售情况看，全年销售额恐怕也难有起色。

量在跌、均价也在下滑——一季度销售均价 22202 元 / 平方米，同比提高 8.52%，但到了 6 月底，上半年的销售均价环比回落至 21379 元 / 平方米，不过较去年同期 20345 元 / 平方米的均价有所回暖，已经非常难得了。

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逆势豪掷 486 亿拿地

保利发展最令人困惑的矛盾是：业绩层面，利润水平已跌至十年最低；销售层面，销售额销售面积仍然一年比一年少的状态，销售均价环比也还在下滑，但保利发展却在 2026 年仍然以前所未有的力度加码拿地。

上市公司公告显示，2026 年 1 月，保利发展新增 10 个房地产项目，需支付总价款约 110.86 亿元，其中广州海珠区南泰路北侧地块单宗 35 亿元、广州白云区云城东路东侧地块 19.83 亿元，多数项目权益比例 100%。

2 月 3 月、和 5 月份各获 1 个项目，累计拿地金额 18.1 亿元。

4 月，新增 4 个项目，需支付总价款约 110.07 亿元，上海长宁区万航渡路东侧地块单宗 59.22 亿元、杭州上城区新塘路西侧地块 32.24 亿元，权益比例均为 100%。

6 月，新增 6 个项目，需支付总价款约 77.02 亿元，涉及北京、上海、合肥、郑州。

7 月 10 日，保利发展公告新增 8 个房地产项目，均通过招拍挂方式获取，均为住宅用地，总用地面积 28.36 万平方米，总规划容积率面积 59.11 万平方米，公司需支付总价款高达 170.94 亿元，且 8 个项目权益比例均为 100%。其中，深圳市宝安区海天路北侧地块单宗需支付价款 105.10 亿元，占本次总投资额的 61.49%。

仅 2026 年 1 月至 7 月，保利发展通过公开披露的拿地公告合计需支付价款已超过 486 亿元。而 2025 年全年，公司新拓展房地产项目总地价 791 亿元。在利润仅 10 亿元、销售持续下滑的背景下，这样的拿地力度不可谓不激进。

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连续 3 年超 40% 的分红比例

上市公司及多子公司成被执行人

2025 年，保利发展拟每 10 股派发现金红利 0.35 元，分红比例仍高达 40.14%。尽管如此，仍有投资者在业绩会上直言：" 分红金额很低，分配方案与央企的形象地位不匹配。" 要知道，现在还有能力进行现金分红的房企，已经属于稀有物种了。

值得一提的是，近几年来保利发展一直保持这较高的现金分红比例，数据显示 2023 年度至 2025 年度，保利发展的现金分红比例占到同期归母净利润的 40.31%、40.33%、40.14%，连续三年分红比例超过 40%。

在业绩下滑、销售承压，甚至于现金流都承受一定压力的情况下，保利发展还能拿出部分利润来现金分红，已经是非常不容易了，毕竟到处需要用钱。

这不，今年以来，连上市公司保利发展控股集团股份有限公司也频频成为被执行人。2026 年 7 月 2 日，保利发展新增一条被执行人信息，执行标的 637.5 万元。此前的 2 月、5 月均有被执行记录，目前保利发展共有 4 条被执行信息，累计被执行金额近 870 万元。

此外，据企业预警通信息显示，有大量子公司在今年以来成为被执行人。

仅 7 月份就有江苏保利宁恒房地产、东莞云投置业、北京保顺普筑置业、保利成都房地产开发、保利物业管理等 20 多家持股超过 51% 甚至持股 100% 的控股子公司成为被执行人，累计被执行金额更是高达近 25 亿元。

五年前刘平接任时，保利发展归母净利润尚有 273 亿元；五年后只剩 10 亿元。销售额的冠军奖杯，无法掩盖利润持续失血的残酷现实。

而在利润骤降、销售下滑、筹资现金流持续流出的背景下，2026 年保利发展仍在以近乎 100% 的权益比例豪掷数百亿拿地——这种 " 越努力、越不挣钱 " 的怪圈，是战略误判还是不得不为的 " 补仓 " 之举？

（本文数据信息均来自上市公司公告、公司年报、中国执行信息公开网、企业预警通等公开信息，数据或信息如有遗漏，欢迎更正。本文仅做行业对比研究，不构成投资建议。）