来源：拾遗地

文 / 十一弟

昨天，北京朝阳区挂牌出让了一块重磅土地——

广渠路 0409-10 地块。

土地面积 3.7 万平米，计容面积 10 万平米，起拍价 70 亿出头。

折算下来，起拍楼面价 6.8 万块钱 / 平米。

现在的北京土地市场，越来越像武林大会，真正能在土拍大厅里占个座位的，只有那么几家。

其他小卡拉米房企，已经连上桌的机会都没有了。

这块地的条件实在太好了——

地铁、商业、学校、医院，应有尽有，而且档次水平都是顶级的。

地段更是没得挑，非常核心，对面就是北京有名的豪宅项目——广渠金茂府。

正式开拍之前，吸引了 6 家开发商报名争抢——

中国金茂，厦门建发，中海地产，招商蛇口，保利发展，金隅地产和懋源地产联合体。

除了懋源地产，几乎都是清一色的国家队。

在拍卖会现场，经过 185 轮举牌竞价，最终被中海地产以 84 亿代价摘牌。

溢价率 19%，折算下来，成交楼面价 8.1 万块钱 / 平米。

无论是总价，还是单价，都是今年北京卖出最贵的一块地。

距离广渠路地块两公里外，是懋源地产在去年底花了 50 亿拍下的騴橒臺地块，成交楼面价 6.2 万块钱 / 平米。

地价从 6 万涨到 8 万，只用了半年时间，这就是北京东四环的含金量。

这次拿地的中海，是京城楼市的扛把子。

去年，中海地产在北京卖了 435 亿，继续牢牢稳坐销冠位置。

今年上半年，北京楼市销冠依然是中海，卖了 258 亿，甩开身后第二名一大截。

在销售榜单上，只有中海地产四个金光闪闪的大字。

但在内部，中海也不是铁板一块。

扒开来看，这家大央企里面，同样是山头林立。

这次拍下广渠路地块的主体，是中海新城下属企业。

它的董事长是付熙嵬，总经理是张欣。

很多人不知道，中海地产在北京，其实有两支队伍——

一支叫北京中海，另一支叫中海新城。

名字只差两个字，打法却完全不同。

北京中海，更像开发商传统意义上的区域公司——

按照总部体系拿地卖房，完成经营指标。

而中海新城，更像一支特种部队——

它干的事情，不是单纯的住宅开发。

还兼顾了土地一级开发、片区综合运营、城中村改造、超大型综合开发、城市更新。

中海新城，顾名思义——

别的开发商是拿地建房子，它是造城。

过去几年，北京的房地产市场，有个非常明显的变化——

越来越少卖零散的小地块，越来越喜欢打包。

出让一块商业用地，往往连着城中村改造、产业导入、市政配套、公园、学校。

想拿地的开发商，比拼的不只是现金，还有综合开发能力。

于是，在中海体系内，中海新城的战略地位和价值，变得越来越高——

因为它天生就是干这个的。

这也是中海在北京越来越喜欢用中海新城出面拿地的原因。

如果说，北京中海负责的是项目开发，那么中海新城负责的是城市地图。

北京几个核心城区，都有它操盘的土地项目——

石景山，西城，丰台。

过去两年里，中海新城又把重心放到了朝阳区——

2024 年底，它以 153 亿的代价，拍下了酒仙桥、小红门、十八里店打包出让的三块地；

上个月，它以 47 亿的代价，拍下了酒仙桥 1019-0013-1 地块；

昨天，它又砸了 84 亿，把广渠路地块收入囊中。

这两年，北京新入市的很多楼盘，尽管挂着的都是中海的招牌，买房人看不出差别。

但在中海体系内，其实是有区分的——

有的项目属于北京中海，有的项目属于中海新城。

当然，最根本的差异，不是公司名字——

是团队，是站在各个山头上的人。

也有人专门分开作了统计——

去年北京房企销售榜单上，北京中海排第四，中海新城排第二。

把两家的销售业绩加在一起，在北京楼市，几乎就没人能打了。

在销售榜单上，大多数房企只有一个主体在冲榜，中海是两家公司一起冲。

这有点像打 LOL 排位——

别人都是一个王者号，中海直接开了两个。

很显然，这次一起报名争抢广渠路地块的几家央国企，它们在北京最大的竞争对手，就是中海。

但中海最大的竞争对手，却是另一个中海。

土地拍卖前，其他开发商关起门来开投决会，讨论的是怎么打败中海，把核心地块抢到手。

中海在内部，可能讨论的是——

这块地，应该让北京中海出面拿，还是让中海新城出面拿。

外面的人看着很别扭，里面的人其实早就习惯了。

因为总部想要看到的——

就是两家公司在内部竞争，相互争抢，就怕它们不争不抢。

这有点像左右手互搏，最后钱还是进同一个口袋。

也像斗地主——

小房企连牌桌都上不了，能上桌的，至多只有一副牌；

而中海，是一个人坐两家。

这几年，楼市转入下行周期。

过去开发商只要把土地拿到手，就能赚钱了。

这样的好日子，已经过去了。

在百强房企榜单上，中海地产排第二，华润置地排第三。

中海的销售规模比华润大，但它比华润的压力更大，也更焦虑。

两家大央企之间的差距，不在开发业务，在非房业务上——

华润置地的开发业务，同样在承受压力。

但它跑通了商业板块，有源源不断的现金流和丰厚的利润。

中海不一样——

收入、利润、现金流，大头还是房地产，非房业务占比很小。

行情好的时候，这是优势，因为够专注。

行情差的时候，这反而成了压力——

这意味着，在开发业务以外，中海没有其他的护城河，没有熨平业绩波动的第二条增长曲线。

本质上，就是没有退路，没有选择。

它只能在开发业务上下功夫——

一是抢最好的土地；

二是在内部赛马，形成竞争机制，逼出另一个中海。

别人是跟对手竞争，中海是让自己跟自己竞争——

左手打一张牌，右手再打一张牌。

北京，是支撑中海千亿规模最重要的业绩粮仓之一。

在这里，北京中海是一支队伍，中海新城又是一支队伍。

中海不仅要抢到最好的地，继续赚到钱，还要建立带头大哥的统治力。

它能靠的，就是在内部赛马，拼命卷起来。

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