毫无意外，回落了。

3 个月政策消化期过去

在深圳楼市上半年热烈收官的氛围下，7 月深圳新建商品住宅和二手住宅累计网签 8324 套，同比增长 13.8%。

同比交易量修复，但环比 7 月继续下探。

相比前两月，7 月深圳二手住宅成交 4795 套，下了 5000 套的台阶，新房住宅成交 3529 套，相较 5 月小峰值少了 1016 套。

放在全国的大市场来看，7 月全国市场重新出现季节性回落。

根据中指研究院数据，7 月百强房企销售额为 2179 亿元，较 6 月下降超三成。但前 7 个月，百强房企实现全口径销售总额 18042.1 亿元，同比降幅较 1 月份至 6 月份收窄 0.6 个百分点。

这就意味着，429 新政后 3 个月，提振的效果已经被市场完全消化。

而交易量的转变，也进一步反映到了价格上。

乐有家研究中心数据显示，即使到了 7 月上半月，深圳二手住宅的议价空间都在持续往下走。

但在经历前两个月的脉冲行情后，深圳二手住宅成交均价重新下探。

除了成交开始掉头，深圳二手房挂盘均价也继续下探，进一步降至 5.85 万 /㎡。

挂盘价格波动的背后，往往反映的是二手房业主的挂盘心态变化。

要知道，5 月在政策的推动，以及市场的信心修复下，出现部分片区业主 " 反价 " 情况，到了 7 月前半月，深圳二手房住宅的议价空间还在进一步收缩——

说明 7 月上半月部分看涨的业主，无论是否出现挂盘心态上的转变，选择下调价格争取快速成交的业主的比例明显更高。

也同时说明，当下的市场进入深度分歧的阶段。

市场共识转变

市场的分歧，进入深水区。

最明显的是，新房方面，位于深圳南山区西丽板块的新盘，去年吹风即将入市的项目光和山悦花园，吹风价格去到 8.5 万 / 平。

到了今年同板块另一新房中海云锦万宸，吹风价格冲 10 万 +/ 平，两个项目相隔步行不到 5 公里。

但吹风价格，市场都一致保持了 " 怀疑 "，认为 8.5 万 /㎡的价格底气何来，10 万 +/ 平的支撑点何来。

要知道，西丽板块的新房项目，如果踩上 10 万 +，那么深圳南山区域几乎全线 10 万 +/ 平，非 10 万 / 平的板块也就不多了。

目前来看，市场对板块的态度，暂时还不能接受 10 万 +，毕竟连 8.5 万左右都难以接受。

而二手房方面，市场曾经的 " 鄙视链 " 也发生了转变。

市场上的共识，南山科技园板块的市场价值，远远优于宝安宝中板块的市场价值，甚至认为宝安的区域市场，需要依靠南山的市场外溢驱动，被打上 " 睡城 + 概念 " 的标签。

但如今，随着产业的版图填充，宝安中心板块的产品迭代，诞生更多的预期空间，而南山科技园板块已经完全成熟，板块内的增量预期收缩，并且经历过完整的市场牛熊转换，市场开始将两个板块放在一起讨论，进入可比较的相似价值梯队。

这背后不仅是市场对两个板块的共识转变，也意味着两个板块之间的价格差距正在缩小，板块之间的价值以及关联正在被市场重估。

可以看到，今年 6 月南山科技园板块出让的 T204-0153 宗地，容积率约 2.9，保利以 57.72 亿元竞得，成交楼面价 10.86 万元 /㎡，溢价率 150.74%，起拍楼面价为 4.33 万元 /㎡

而今年 6 月宝安中心板块出让的 A002-0113 地块，容积率约 3.19，保利以 105.1 亿元竞得，成交楼面价约 8.79 万元 /㎡，溢价率高达 99.05%，起拍楼面价约 4.42 万元 /㎡。

起拍楼面单价，甚至宝安中心的宗地更高一些。

这就说明，科技园作为上一轮周期的领涨者，在此轮调整中支撑高位的价格基石有所松动，而宝中心板块的价格估值也在爆发。

所以可以看到，作为科技园板块风向标的华润城润府一期，7 月 30 日法拍一套 2017 年 6 月登记价约 374.378 万的 89 平户型，成交总价约 839.25 万。即使加上需要替被执行人补约 23 万，总的法拍成本约 862.25 万。

比今年 4 月成交的两套约 88 平户型成交总价都便宜不少。

法拍市场领先普通市场，华润城代表科技园板块的市场的风向标。

这意味着，市场对楼市板块的评估也发生了很大的变化。

市场共识在转变，对核心区的分歧也就更加明显。

作者 | 骑猪英雄

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