编者按：2026 年，变革的浪潮正以前所未有的深度和广度重塑每一个行业。置身事内，我们需要把科技落到实业里，让创新触达真实的产业场景。

这是全新的周期，为顺应新的形势，观点新媒体继续推出 "2026 博鳌观点访谈 " 系列报道—— " 博鳌 · 浪潮中成长 "。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻变革中的成长新逻辑。希望这股力量汇入时代的浪潮，在落地中转化为高质量发展的现实推力。

观点网 " 超级厄尔尼诺 " 的夏天注定不会太好过，苏州的 5 月伴随着热浪和大雨，暗示今年或迎来一个极端酷暑。

在这样一个午后，借着长三角产业科技论坛的契机，观点新媒体和任金星有了一段交流。

他拥有 18 年产业招商与园区运营全链条实战经验，是一位兼具一线操盘经验与顶层产业研究视角的复合型专家，擅长将宏观产业趋势与区域资源禀赋相结合，为政府与园区提供从产业定位、招商破局到运营提效的全流程解决方案。

我们了解到，他曾履职于中南高科、中国宏泰、联东集团等企业，深度参与全国 80 余座城市、200 余个产业项目的规划落地，在产业规划、园区招商、资产运营、轻资产托管、城市更新、双碳产业等领域形成系统性实战方法论。

对于现在的产业园区而言，招商是一个大难题。上半年，受宏观经济修复偏缓及企业降本增效诉求影响，产业园区整体面临严峻的压力测试。在激烈的区域市场竞争下，多数运营机构持续通过 " 以价换量 " 的防御性策略。

那么产业园区如何破局？对于这个问题，任金星有自己的观点。目前，他担任天津堃石盈科循环产业有限公司董事长兼任中南新质副总裁，瞄准产业园区 " 全流程 " 这一业务模型，提供从土地、到招商交付、再到企业和物业服务的服务。

从重到轻

从之前重资产为主转型为轻资产，基于任金星对未来的趋势判断。

" 从 2023 年开始，工业土地的获取门槛变高，未来园区会更加偏向专业化和长期经营、持有，更多园区会集中在国资，而国资的挑战在于要能够持续招引优质企业，产生稳定的租金。"

在这个过程中，任金星认为国资可以以一个合理的成本和专业的第三方展开合作。他告诉我们，这样的专业公司很多，要看大家怎样匹配相应的资源。

一直以来，民营团队都会比国资团队更卷，任金星认为这是压力和激励所致，民营平台经营压力传导快，业绩不达标会直接追责、处理责任人；国资平台的招商激励也往往不如民营及时，这使得民营平台的招商能力通常会更强一些。

这也让任金星找到了机会，凭借自己多年在产业园区的全流程经验，为政府、城投平台等合作方提供全流程的轻资产服务：" 我们现在把拿地这个重活儿去掉了，核心主要做拿地以外的所有工作。"

" 我们有大量项目开发的数据案例、客户样本以及企业库、企业资源，这是我们比较专业的点。" 据他介绍，全流程服务从土地开始，包括产品设计和施工优化；到招商的市场调研、定位、定价、产品优化、交付；之后包括企业服务和物业服务的全过程。

因此，在他的业务模型里，目标主要是有开发能力、有费用出口的城投平台，帮助达成包括产业招引、优质项目落地、跨区企业资源整合等。

全流程是主要的业务模型，除此之外堃石盈科还通过 "EPC+O" 模式 " 做招商运营服务的 "O" 方，以及承接政府招商会议、项目招引等工作。

根据多年经验，任金星的管理思路第一步是要和客户匹配：" 类似购物中心，有商户业态搭配的说法。产业也尽量要去从整个产业链来做招引，这里面核心的链主，或者重要节点要有备份。"

他以大的主力租户为例：" 这是租金的重要稳定来源，备份和及时补位就是非常核心的一个动作。"

第二是要关注区域内的租金态势变化。提及到现在市场价格战的现象，任金星认为：" 核心要靠大的龙头引进、以及提供融资租赁等服务支持，帮助企业获得更好的发展机会。"

招商不能 " 躺 "

在供过于求背景下，产业园区的去化是行业目前面临的严重挑战。据悉，目前全国产业园区的空置率持续攀升，据多家机构对外公布的数据，2026 年一季度，全国重点城市产业园区平均空置率突破 25%，部分二三线城市甚至超过 40%。

而且园区的综合运营能力差距明显，包括招商招租效率、存量租户的优化迭代能力、导入优质产业的能力。

这直接体现在园区招商招租效率、存量租户优化迭代、优质产业导入，以及园区对接资本市场的沟通运作能力等方面。

提及目前市场的招商难题，任金星直言现在很多运营方对企业的服务跟踪和预警不足。

他以目前大厂退租为例，一些大厂租户虽然能带来高租金，但这种客户存在不稳定性，需要提高风险意识。这类公司能承受高租金的情况下，税收会很好，政府形象也会很好，那么它拿地的门槛就会很低。

其次，他认为园区需要培育持续的招商能力，不能 " 满租了之 "。但现实情况是，往往园区满租或接近满租之后，招商就撤场，只剩下物业，" 物业只是来收费用，确保安全、秩序等方面，对于企业的实际经营发展状况，包括风险预警、风险处理缺乏相应经验。"

" 如果马上出风险的时候，立马开始处置可以降低损失，并有选择企业补位的机制，就会好很多，这些都需要提前规划。"

他提到 " 补位 " 的意识，认为园区需要有补商和填空能力：" 园区生命周期管理需要持续有补位，产业地产可以借鉴商业地产成熟的运营逻辑——像好的购物中心都有补位的。这个铺不行了，马上有别的顶上来。招商能力跟得上的话，项目可以做得更好。"

这些工作都需要大量的时间和精力去处理，那么 AI 的广泛运用是否会带来辅助和变化？

在他看来，时代在变化，AI 确实带来了数据获取等效率提升，但一些核心数据和指标依旧需要 " 最后一公里 "，这个核心他认为 AI 无法替代。

" 招商成果达成核心是解决企业的困难，我们需要见面去解决，企业是‘一企一策’，诉求不一样，有共性诉求，有特异性诉求。这时候需要针对性去做一些相应的招商方案。这个事情是比较动态的复杂过程。"

以下为观点新媒体对天津堃石盈科循环产业有限公司董事长、中南新质副总裁任金星的采访实录：

观点新媒体：您在产业园区深耕多年，对未来有哪些判断？

任金星：从目前来看，我认为未来园区会更加偏向专业化和长期经营、长期持有，而且会有更多园区集中在国资手里。

国资面临的挑战在于，能否持续招引优质企业、产生稳定租金，后续通过 REITs 退出，同时增强区域企业活力。

在这个过程中，国资要把自己的招商力量打造好，但也不要迷信 " 全部自己做 "，可以用合理的成本把这些服务交给更专业的第三方来做，形成良好的合作机制。

这个趋势也是我们 2023 年开始做业务转型的一个思考。

观点新媒体：现在公司的主要业务模式是怎样的？

任金星：我入行比较早，2007 年从联东开始进入产业招商这个领域，之后基本都在国内一些全国性平台上做招商工作。目前主要专注于全流程的轻资产业务，涵盖从土地阶段的产品设计、施工优化，到招商前期的市场调研、定位、定价、产品优化，再到招商交付，以及后期的企业服务和物业管理。

这也是我们面向政府、城投平台的主要合作模式。

整体来看，全流程服务是我们的核心业务模型。此外，也在推进 EPC+O 模式，与中建系、中交、中铁等企业合作，提供招商运营服务，这类业务也有项目已落地。同时，我们也协同政府做一些招商会议、项目推进等工作，包括承接地方政府的招商会、项目对接、大项目招引等。

观点新媒体：有做重资产业务吗？

任金星：重资产方面，我们在中南高科板块时做过一些，自己拿地负责整体招商计划以及后期的物管和企业服务。

这些年我们逐步调整了工作思路。第一方面，从 2023 年开始，工业用地的获取门槛提高了；另一方面，越来越多的城投平台进入市场，也在拿地做开发。

我们的优势在于招商运营、前端开发经验、产品标准化以及全国性的资源联动。因此，我们选择把这些优势更多地服务于地方政府，而不是单纯拿个地盖出来卖掉。

把 " 拿地 " 这个重资产环节去掉，核心是做拿地之外的所有工作，因为我们拥有大量项目开发的数据案例、客户样本、企业库和企业资源，这是我们相对专业的地方。

这个行业本身有一定的护城河和门槛。我们作为重度参与、全程参与的团队，能够调动行业内的资源，包括客户市场规划、产品优化等，聚焦行业资源，帮助政府和企业客户解决问题。

我们的目标客户主要还是传统平台企业、有开发能力的单位、有费用出口的政府部门，通过合作帮助他们实现产业招引、优质项目落地以及跨区域企业资源整合。

观点新媒体：" 全流程服务 " 的核心在哪里？

任金星：我认为全流程的核心在于 " 以需定产 " ——根据客户需求和本地区主导产业的需要，来做相应的产品设计和招引，而不是等项目已经做好了再去想办法。我们的咨询和方案在整个服务费中占了比较大的比例，因为只有前期把产品打造好，后续招商才能水到渠成。

从我们的管理思路来看，第一步要做好客户的匹配。类似购物中心有商户业态搭配的说法，产业园区也一样，要尽量从产业链的角度去招引。其中，链主企业或重要节点需要有备份——比如主力租户是租金的重要稳定来源，对它们的备份和及时补位就是非常核心的动作。

第二步是要密切关注区域内的租金态势变化。我们在上海奉贤做过一个项目，那里有句话讲得很有道理：价格不是由市场决定的，而是由竞争对手决定的。很多平台成本高，有融资成本、开发成本、财务成本，管理成本也很难降到位，这时候就会比较被动。

观点新媒体：会打价格战吗？

任金星：阶段性会有。比如我们常规也会做一些特价房，或者拿一些 " 金角银边 " 之外的位置做特价，但对整体利润影响不大。

整体上打价格战是比较难受的，核心还是要靠其他方式。比如引进一些大的龙头企业，做一些融资租赁业务等等，包括协同其产业链上的配套商、供应商。

观点新媒体：会侧重做哪种类型的产业园区？

任金星：现在有两类。一类是主题类园区，比如新一代信息技术、生物医药、海工装备等。另一类是综合类园区，发展好的往往都是主题类的。比如新能源汽车主题园区，招引的企业和相关客户落地，都是行业内的佼佼者。

我们目前有布局两大特色细分产业赛道。一个是长兴的海工装备、海洋工程及造船相关领域。当时我们与上海崇明展开合作，招引的企业包括很多船务公司、船舶企业以及外资企业，它们专门做船上业务。因为崇明那边有四大船厂，很多中国的液化天然气船、游轮等等都在那里建造，顺势锚定这一高附加值特色产业赛道。

第二个是在天津静海区做的循环经济主题园区，简单讲就是电池拆解、汽车拆解。这不算传统的新能源汽车赛道，而是一个后市场的概念。汽车大量生产出来后，需要循环利用，要更精细化地做原料分解，有些部件可以回收再利用。

除了这两个特色细分产业赛道之外，传统的主导行业如生物医药、信息技术等，目前相对没有那么热门了，但园区的发展还是要依托当地有没有相应的产业基础、配套以及一定的意向企业基础。

就像张雪机车为什么没有在他老家火，而在杭州和重庆火？因为重庆有大量的汽摩配套产业基础。同样，一个主题园区的火爆或招商质量高，往往得益于当地的产业基础、政策配套以及链条上的企业共同促成成果转化和落地。

观点新媒体：现在产业园区的空置是难题，您认为如何做好招商？

任金星：首先，要做好企业服务。目前很多企业的服务跟踪和预警是不足的。比如现在很多大厂已经自己拿地去建楼了，大厂虽然租金很高，但订单不稳定。它们能承受高租金的同时，税收表现也很好，政府形象也好，因此拿地门槛很低。但我们不能理所当然地认为它们永远愿意支付高额租金，风险意识一定要有。

第二，园区要培育持续的招商能力。不能满租就停下来，园区必须持续具备招商能力和造血能力，不能招商做到七八成就交给物业去管，那样应对风险的能力是不足的。

第三，在做好基础物业服务和企业服务的基础上，还要持续增强对地方政府资源的链接能力，帮助企业发展。同时，对于企业招引的趋势和方向，要有前置性的、前瞻性的了解和储备。

我们看到很多园区招引成果不佳、大面积退租、长期空置，根源在于发展停滞，我们一直强调 " 企业生命周期管理 " 或 " 园区生命周期管理 "。园区同样需要全生命周期的管理。这不是简单的考核要求，而是贯穿园区从初创、一期招满、二期招满，到提升服务、物业、租金收缴率、企业满意度，再到持续补位的全过程。

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