北侧 0028 是商业用地，占地约 1.52 万㎡，容积率 1.0，限高 36 米；南侧 0029 是住宅用地，占地约 3.31 万㎡，容积率 1.7，建面约 5.63 万㎡，限高 45 米。

1.7 的住宅容积率、45 米限高，放在房山是什么水平？做个简单对比：

铂瑞北区容积率 1.8、南区 2.1；璟贤瑞庭容积率 2.0；颐知筑容积率 1.5。

大学城这块地的密度，介于颐知筑和铂瑞之间，不算特别出挑。

按挂牌文件要求，这块商业要落实轨道微中心一体化，预留与地铁良乡大学城站 B 口的空中连廊衔接条件，地下空间要和北侧绿带复合停车空间连通。

虽说 1.5 万㎡的社区商业不大，但足够支撑一个板块的日常消费，是个实打实的配套加分项。

大学城这宗地，底价成交，不意外。意外的是拿地的方式。

电建地产早在 7 月 9 日，就以旗下北京海赋丰业的名义，发布了这块地的设计招标计划，连中标人都基本内定了。

这种 " 拿地即开工 " 的筹备模式，电建地产在门头沟华曦府金安项目就用过，属于成熟操作。

问题是，为什么其他房企没抢？

答案很现实。房山市场长期不温不火，刚需盘打价格战，改善盘卖不动。

大学城地块虽然位置不差，但商业占比不低、建安成本高、去化周期长，算账未必好看。

电建地产敢拿，主要有以下原因：1、央企资金成本低；2、有华曦府的临铁低密社区开发经验可以复用；3、看中了轨道微中心的长期价值。

空间上，这块地有优势也有硬伤。

优势很直接：地铁良乡大学城站上盖，周边高校环绕，城市界面干净；西侧隔街是已售罄的中建房山国贤府，板块认知有基础。

硬伤也明显：紧邻房山线和城市主干道，噪声问题突出。

不过住宅地块在南侧，中间有商业地块做天然隔音屏障，比铂瑞那种东侧直接贴地铁的布局，要合理一些。

双雄对决

0029 地块，加上 " 好房子 " 标准，产品形态基本可以框出来。

45米限高，按 3米层高算，最多 14-15 层；1.7 容积率，纯洋房做不到，得是洋房 + 小高层的组合。

参考周边项目的密度，合理的排布应该是：南侧做几栋 7-10 层的洋房，北侧临商业的位置，放几栋 12-15 层的小高层，整体高低配，洋房拉品质、小高层冲货值。

按套均 100㎡估算，0029 地块大概可规划 550-600 套房源。这比铂瑞的 827 套少，比颐知筑的货量也小。规模适中，压力不大。

面积段怎么定？这是最关键的问题。

看周边竞品的供应结构：

1、铂瑞，供应 827 套，85-141㎡。其中 70-90㎡网签 69 套（19% 去化），90-110㎡网签 17 套（7.8% 去化），110-130㎡网签 8 套（5.8% 去化）。

注意，这是 7 月 5 日开盘到 8 月 9 日一个多月的数据。开盘官宣劲销 237 套，但网签数据目前只显示 113 套，中间的差额，要么是认购未网签，要么有水分。

不管怎么说，小面积段走得快，大面积段去化慢，是明摆着的事实。

2、璟贤瑞庭，供应 762 套，84-143㎡。截至 8 月 6 日，已网签 528 套，去化率近 7 成。

其中 90-110㎡网签 206 套（90.4% 去化），110-130㎡网签 235 套（60.9% 去化），130-150㎡网签 25 套（30.1% 去化）。

3、颐知筑，供应 634 套，  91-143㎡。截至 8 月 11 日，网签 143 套，成交均价 3 万 /㎡。它的东区调规后，新增了好房子元素，添加了 80 平米左右的户型。

结论很清楚：房山改善市场的甜区在 90-130㎡的三居四居，总价 300-500万是主力成交区间。单价超过 4 万，去化就明显吃力。

电建地产这块地，实际楼面价 1.7-1.8 万，按房山市场的常规售价倒推，合理售价应该在 3.5-4 万 /㎡之间。

这将和铂瑞的价格区间，高度重合、正面交锋。

那么电建地产的策略是什么？

花姐判断，大概率会走 "高周转快销 "路线，主力面积段锁定在 90-130㎡，三居起步、四居为主，总价 350-500 万。

这就有意思了。

和知筑 · 铂瑞开在前面，占了先手；电建新地块在后发，但有 TOD 商业配套的独特优势，产品设计也可以针对铂瑞的痛点做优化。

对铂瑞来说，短期确实有竞争压力。

打破房山沉寂

电建地产新地块入市，对铂瑞是利空？

但往深想一层，未必。

房山楼市最大的问题是，存在感太低。其新房市场一年的成交额，可能还不如朝阳一个板块。

买房人提到房山，第一反应是 " 远 "、" 偏 "、" 刚需 " 等等，大家很少把房山放进选项。

但，现在不一样了。北京城建先拿 " 好房子 " 概念，砸了一个铂瑞出来。现在，电建又拿一块 " 好房子 " 标准的地，而且是 TOD 综合体。

这叫什么？板块共振。

一个项目叫孤盘，两个项目叫板块，三个以上就成了气候。

房山这些年不是没有好地块，而是缺持续的供应和集中的曝光。

大学城 + 广阳城两个板块相隔 3 公里，如果能形成 " 房山改善双子星 " 的市场认知，对两个项目都是利好。

买房人看房的动线，从只看一个盘，也就变成了对比两个盘，看房量上去了，转化率自然就有保证。

房山已经沉寂太久了。

2023-2024 年，房山的新房市场主要靠刚需盘走量，价格战打得厉害，3 万出头的单价遍地都是。改善项目寥寥无几，偶尔出一个也卖不动。

但 2025-2026 年，情况在悄悄变。

" 好房子 " 政策落地后，北京第一批试点项目里，就有房山的铂瑞。

四代住宅、高得房率、低容积率、高品质精装，这些过去只出现在 5 万 + 项目的配置，现在 3 万多就能买到。

产品力的升级，正在重新定义房山改善市场的标准。

加上电建地产这块地、颐知筑东区的文华知筑，房山南部就有了三个品质标杆。

当然，也不能太乐观。房山的基本面没有变：五环外、距离主城远、产业支撑弱、二手房价格长期横盘。

但至少，房山楼市有了新的故事线。

从刚需上车到好房子改善，从价格洼地到品质高地，这个转型能不能成，很大程度上就看铂瑞和电建新项目，这两炮能不能打响。

两个国企、两种打法、一个战场。房山楼市沉寂了这么多年，终于要有一场像样的商战了。

花姐点评：

房山楼市的格局正在悄悄变：从刚需独走，到改善登台。

铂瑞开盘一个多月，网签 113 套，算上认购可能更多。这个成绩放在房山算不错，但放在全北京不算亮眼。

电建新项目入市后，两个 " 好房子 " 项目贴身肉搏，短期肯定分流客户，但长期看，是在共同做大房山改善的蛋糕。

对买房人来说，这是好事。

有竞争才有性价比，有对比才有好产品。房山的改善购房者，终于不用只在 " 矮子里拔将军 " 了。

当然，对开发商来说，考验才刚开始。

房山市场容量有限，谁的产品更硬、价格更实在、配套兑现更快，谁才能笑到最后。

电建地产与北京城建，TOD 与成熟配套，后发优势与先手卡位。房山楼市这盘棋，下到中盘了。