许家印进去两年多，外面一直传他嘴很硬，可这次财新那篇深圳旧改的深度稿子出来，圈内看门道的人都心里有数——牌桌上最后一个还没倒的老玩家，也开始把账本翻给办案的人看了。

稿子从头到尾没提许老板的名字，但抖出来的每一条线索，都精准踩在了恒大当年高溢价拿地的关键节点上，这种细节不是外人写得出来的。如果把恒大和万科这两颗雷单纯当成企业经营翻车，那看得未免太浅了。

财新这轮爆料，把过去十年深圳旧改赛道上一整套借壳央企、倒手地块、体外循环的暗操作扒了个底朝天，从穿针引线的东北商人，到肯借身份的央企头号人物，再到暗地里坐镇拍板的地方老资格干部，一条链子上的角色几乎都有对号入座的对象。

地产黄金年代那些没法摆到台面上的钱怎么走的、风险最后砸在谁头上，看完这篇稿子才算真明白。站在台前被点名的这位关键人物，叫王占江，桦盛系的实际控制人，一个在深圳旧改圈子里出了名神秘的老板。

翻这人的履历挺有意思。1967 年生，2001 年入行搞地产，前面十几年一直窝在东北吉林做本地生意，规模不大，圈外几乎没人听说过。

转折点是 2016 年，他快五十岁了突然拍板南下，跑到深圳落户，成立桦盛投资，切进去的还偏偏是本地房企挤破头都不一定拿得下的旧改赛道。正常做生意的逻辑，东北和深圳完全是两个游戏。

产业链条不一样、政商关系不一样、拿地规则更不一样，一个没根基的外来户想在这里跟恒大、万科这种巨无霸抢肉吃，纯粹是拿钱往水里扔。可王占江偏偏就把这不可能的买卖做成了，而且顺得让本地开发商看得目瞪口呆。

8 月落地，12 月就把龙华民治街道一个旧改项目揣进了兜里，接下来两年，桦盛系在深圳的旧改市场上一路开挂，项目一个接一个签下来。

更蹊跷的是这位创始人本人，从头到尾没在任何公开场合露过面，酒桌、签约、政府对接全部交给下面的高管去跑，自己藏得严严实实。一个没脸没根基的外来人，凭啥能在深圳把地头蛇全都比下去？

我梳理完整个链条，觉得核心就干了两件事：一是找了张够硬的皮披上，二是把手里的地块变成了别人抢着要的 " 任务 "。先说披皮这一步。

桦盛落地深圳不到两个月，就跟中信集团旗下的中信城开合资开了个新平台，双方按六比四出资，桦盛借着这层股权关系，直接把央企背景挂到了自己名片上。

这层皮在深圳旧改圈里是硬通货，前期跟街道谈判、跟原业主谈拆迁、跟银行谈授信，每一步都比同行少走一半路。要区分清楚的一点是，这种借壳跟江湖上花几十万挂靠个假央企完全是两码事。

桦盛头顶那顶央企帽子，是中信城开当时的一把手亲手戴上去的，属于顶层拍板背书。等到这轮利益链条被抽出来晒到阳光下，这位央企负责人如今已经处于对外联系不上的状态，具体去向外界只能猜。

第二步是玩项目倒手。桦盛在圈里有个不太好听的绰号，叫 " 人傻钱多 "。

钱多是因为他们出去谈判特别爱亮家底、拿地报价永远比同行高出一大截；人傻则是因为他们抢的往往是别的房企翻两眼就摇头的边角料地块。这种玩法正常商人不会做，做了就是给自己挖坑，可王占江偏偏做得津津有味。

秘密在哪儿？他压根就没打算自己开发。

桦盛这套模式的核心，是先高价把项目锁进自己手里，转身再往上贴一层利润，把包袱倒给恒大、万科这种真正需要项目储备的头部房企。桦盛赚一道过路费，头部房企拿到手一个能装点财报的项目，看上去皆大欢喜。

关键的疑问就冒出来了：桦盛拿的本来就是溢价的鸡肋，恒大、万科凭什么心甘情愿在高价基础上再加一层，把烫手山芋往怀里揣？除了背后有大人物给两家管理层递话之外，更实在的原因是——接盘用的钱压根就不出自房企自己的口袋。

2017 年 5 月恒大接手的那单最典型。桦盛拿下深圳一块旧厂改住宅的地皮，前后三天不到，就以 160 多亿的价格倒给了恒大。

恒大用来接盘的钱，出自它跟中信银行合搞的一支并购基金，首期规模四百亿。看着像左手换右手，但就这一倒手，桦盛白拿十几亿差价，恒大账面多了个能撑估值的项目，各方都算得过来。

如果楼盘正常盖起来卖掉，深圳的房价足够扛住这层溢价，恒大甚至还能小赚一笔。可 2021 年 9 月恒大自己先炸了，这个花了 162 亿抢来的地块直接烂在龙华，最后不得不由深圳安居建业这样的国资平台出面接盘擦屁股，钱又绕回了公共财政兜里。

万科版本的剧本稍有不同。2017 年 11 月桦盛跟中国宝安签下龙岗布吉一个旧厂房改造项目，半年后主导权就转到了万科手上，还带了个共同接盘方叫深圳晨盈——这家公司的真面目，是万科高管们在上市公司体外自己搭起来的影子平台，业内叫 " 博商系 "。

管理层通过这套壳，在项目里再多刨一勺私活。跟恒大版本比，万科高管把手伸得更深一层，风险自然也压得更结实。

当年这批人可能没想过，多刨的这勺账早晚是要还的，还账的方式不是他们自己掏钱，而是整个万科体系被拖下水。桦盛和恒大的绑定更不止倒地块这么简单。

2016 年底恒大启动借壳回 A 的大动作，前后拉进来 1300 亿战投，第二批名单里就有桦盛旗下的深圳麒翔投资，砸了 50 亿拿 1.6% 股权。这钱名义上是投资，实操上是抬轿子。

借壳没成，恒大 2021 年爆雷，这 50 亿本该跟其他战投一起打水漂。戏剧性的一幕就发生在爆雷前三个月：万科高管掌控的博商系旗下的深圳晨耀，把桦盛这笔股权原封不动接了过去，桦盛全身而退。

接过来的股权紧接着又被塞进了万科上市公司体系。翻万科年报能看出蛛丝马迹——应收账款里深圳晨耀那笔挂账数字，跟当年桦盛投恒大的规模严丝合缝对得上。

于是就有了 2025 年下半年到现在的这一连串连锁反应。

2025 年 12 月，万科被国际评级机构下调至可能违约级别；2026 年 2 月，深圳市政府为万科搭起了一份 800 亿元规模的救助方案；2026 年 5 月，深铁集团跟万科签了 250 亿的股东融资框架协议，还追加了 220 亿股东融资的担保安排。

深铁前前后后已经砸进去几百亿，就是在给当年这套暗账兜底。一个东北商人在恒大身上押的高风险赌注，绕了一大圈，账最后记到了深圳国资委头上。

这条用权力搭台、关系铺路、金钱走账搭起来的转移链，把风险从个人手里挪到央企身上，再挪到地方国资身上，牵出来的是万科旧班底集体被查、深圳系统里一位老资格干部落马，而当年被推到台前的王占江，本人早就没了踪迹。

放眼 2026 年这个夏天，恒大清盘案在香港的追债程序还在慢慢推进，碧桂园的境外债重组一波三折，中国房地产 70 城新房价格仍有六成城市在跌，指望这个行业靠自身走出寒冬已经不现实。

深圳给万科搭的这份 800 亿方案，与其说是救企业，不如说是给过去那些没法摆上桌的旧账做兜底安排。我个人的判断是这盘棋远没到收官的时候。

恒大和万科只是浮出水面最显眼的两条大鱼，桦盛这套借壳央企、倒卖地块、体外循环、风险外置的打法，在过去十几年绝对不会只有孤本，深圳能翻出来的东西别的城市未必翻不出来，只是还没排到号。地产黄金年代欠下的账，公共财政要一笔一笔慢慢消化。

许家印这次是真交代了不少东西，可交代出来的这些人和事，也只是把地产老江湖那层最厚的糖衣咬破了一个口子。恒大和万科的危机，果然不是行业下行四个字能糊弄过去的，桌面下究竟还压着多少张这样的牌，谁也说不清楚。

丢手绢的游戏是走到尾声了，还是台下正在候着下一个接棒者，恐怕还得等下一位大佬开口才能见分晓。