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2025 年年报，中海物业业绩首次 " 溜车 "，本以为是大意脚滑了，踩住刹车就好了。

但刚发布的 2026 年中期业绩，让勿爷觉得中海物业可能还要 " 溜 " 一会。

8 月 20 日，央企巨头中海物业披露中期业绩：

营收 74.85 亿，同比增速 4.5%；

毛利 11.134 亿，同比下降 8%；毛利率 14.9%，较去年同期下滑 2 个百分点；净利润 7.01 亿，同比下降 9.58%，净利率 9.37%，比去年下降 1.63 个百分点。

和年报相比，毛利下降幅度扩大，净利润继续下滑，中海物业又溜车了。

要知道，中海物业作为央企，没有大额计提减值，相比去年减值金额还有所下降。怎么又下滑了？

另外，虽然中海物业在主动退出低质项目 1920 万平方米 ( 含约满 ) ，但在管面积一直正增长，比去年中期增加了 5900 万平方米，比年报增加了 1700 万平方米。

但规模的增长仅是换来了营收正增长，而盈利能力并没改善，即老生常谈的 " 增收不增利 "。

拆解不增利的原因，主要是中海物业 3 大收入结构中，唯有物业管理服务收入同比增长 9.4%，增值服务（业主和非业主）和停车位买卖业务再次下滑 14.2%、7%。

值得一提的是，增值服务和停车位买卖不是第一次下滑，2024 年年报、去年中报都是一样的情况，但毛利和净利润还是正增长的。

不过，如业绩所述，传统物管受物业费降价、人力成本刚性上涨等因素影响，导致物管收入部分毛利同比下跌 8.1%。

这也意味着，中海物业或许已意识到单靠传统住宅业态规模增长，已经撑不起业绩的 KPI 了。

所以，中海物业早就开始加码非住业态，主动调整收入结构。

中报数据显示，虽然总在管面积中，住宅项目占比 66.6%，依然是大头，但本期新增的 3700 万平方米的在管面积中，非住项目占比 76.8%，而住宅项目仅有 23.2%。

非住项目的合同金额 16.22 亿，几乎是住宅项目的两倍。而且按照项目来源区分，有 85.9% 来自独立第三方。

外拓重心转移，也导致物管收入中，非住项目的商写园区和城市运营收入增速高于住宅类项目。如图：

和前几期业绩相比，中海物业明显是有意为之。

原因一，虽然是央企，但关联方输出今非昔比，中海物业只能自己找食；原因二是传统住宅业态的物管毛利率下降，为了落实城市空间运营商的战略定位。

不过收入结构调整短期看带来了成本上涨。

如经营成本同比增速 7.07%，销售及行政费用同比增速 19.25%，虽然雇员减少了 540 人，但人力成本却增加了 3600 多万，同比增速了 1.77%；还有分包成本多了 4.62 亿，同比增速 14.9%。

如上成本，除了人力成本外，其它都远高于营收增速，直接影响毛利和净利润指标出现下滑。

这也就不难解释，中海物业为什么会意外增加派息 11%，虽然不多，但目的很明确，让老铁别走。

要知道管理层对市场嫌弃派息少，曾经公开回应 " 不要简单以派息衡量一个公司的价值 "。继年报后继续增加派息也算是好的变化。

中海物业一直被认为是最保守的央企，从近几期业绩报看，中海物业也在突围。不论是增加派息，还是加码非住业态调整收入结构。

乐观看，中海物业处于收入结构调整阵痛期，即非住项目还未展现出预期的效果。

或许等非住项目收入追上或超过住宅项目收入时，中海物业的盈利水平才能明显改善，毕竟不论是商写还是城市运营，其毛利率水平都高于住宅项目。

如招商积余去年中期业绩，基础物管中非住宅项目毛利率要高于住宅项目。

但问题是招商积余非住项目收入占比几乎是住宅收入的两倍多，盈利能力却在四大央企中垫底，中海物业若没有两把刷子，是否会是下一个招商积余？下图附招商积余去年中期相关数据。

总而言之，勿爷觉得，面对行业深度调整，中海物业终于有所改变，但想要改善目前的业绩表现，还远远不够。

比如如何解决增值服务收入下滑、以前屯的停车位如何消化等、一直在向数智化转型，但效果怎么样从未披露……要想巩固行业地位和改善口碑，中海物业要撸起袖子加油干了。