财联社 8 月 31 日讯（记者 王海春）位于上海普陀区真如副中心的 " 巨无霸 " 地块，被央企中海收入囊中。

上海今日迎来今年第八批次土拍，本次出让 2 宗涉宅用地，起始总价 155.19 亿元。最终，这 2 宗地全部成交，成交总金额 156.01 亿元。其中，中海以 150.19 亿元的底价竞得普陀真如地块，国贸、星狮联合体以 5.82 亿元的价格摘取松江泗泾地块。

" 我们了解到的信息是，中海今日在上海拿下的这一地块，为普陀区成交总价最高的组合地块。" 中指院分析师告诉记者。

业内人士介绍，普陀真如副中心地块由两幅居住用地和一幅商办用地组成，项目位于内中环成熟板块，紧邻轨交 11、14 号线真如站 TOD 枢纽，距上海西站仅 900 米，交通出行便捷。

根据出让公示信息，普陀区 W060802 单元 B03B-01、B04B-01、B06-01 地块用地性质为住宅用地、商业 / 办公用地，土地出让面积 119160 平方米，规划建筑面积 396954 平方米，起始价 150.19 亿元，起始综合楼面价 37835 元 / 平方米。

细分来看，B03B-01、B04B-01 地块为住宅用地，土地出让面积分别为 36064 平方米，39120 平方米，容积率分别为 2.53、2.52；B06-01 地块为商业 / 办公用地，土地出让面积 43976 平方米，容积率 4.71。

" 普陀区本次出让的三宗组合地块，起步总价高达 150 亿元，如此高的资金门槛，只可能是头部央企来参与。" 中原地产高级研究经理卢文曦表示。

58 安居客研究院院长张波指出，中海以 150.19 亿元底价拿下上海普陀真如这宗巨无霸综合体地块，这一结果完全没有意外：一方面，如此大体量、高自持要求的综合体地块，本身更适合央企来承接；另一方面，中海在真如深耕多年，其在该区域的几个住宅、商业运营项目都取得了不错成效，也带动了真如副中心城市界面、配套能级持续提升，其对该板块的理解、在运营沉淀方面拥有较大优势。

" 但从项目本身情况来看，应该说开发难度不低：该组合地块商业占比高，还有较高自持要求，商办持有运营压力不小。这使得成本可能会反向传导至住宅端，未来住宅部分的单价预计不会低于 12 万元 / 平方米。从产品户型来看，中海在真如已落地的项目中，中海某楼盘主打 100 平方米以下小户型，中海另一个楼盘主力为 123-176 平方米改善户型，板块目前缺少 60 平方米以下小户型以及 180 平方米以上三、四房大平层产品，预计该项目可能会填补这两类产品的市场空缺。" 张波称。

业内人士表示，虽然前述普陀地块成交总价不低，但成交金额及热度并未超过上海杨浦滨江地块。

在上海 7 月 28 日举行的第六批次土拍活动中，杨浦区八埭头综合用起始价 118.68 亿元，4 家竞买人经过 219 轮竞价，该地块最终被保利发展、华润置地联合体以 161.2 亿元的价格竞得该地块，成交综合楼面价 102023 元 / 平方米，溢价率 35.83%。该地块也成为上海年内总价地王。

除总价较高，普陀区巨无霸地块之所以引发关注，也与出让的时间节点有一定关系。

上周五晚上，多部委多箭齐发，一口气公布 8 份文件涉足住房销售制度改革、信贷管理完善等方面，市场尤其关注预售制度进一步完善，以及有序推进现房销售进展。

" 若放到 8 月 28 日出台的新政大背景下来观察，这宗地块的出让，可谓一个典型的样本。政策导向方面，项目融资要看项目现金流，核心城市优质巨型综合体地块，诸多条件下，土地出让及开发的门槛已经明显抬升，而顶级优质项目预计更多向具备综合开发、持有运营能力的头部央企集中。" 张波表示。

在卢文曦看来，按最新规则，房企高周转发展模式将发生重大转变，但政策并非一刀切式的马上落地，如何落实还要结合各城市各自情况，开发商也需要消化相关内容。" 我们认为，下个月上海第九批土拍质量更高些，预计热度会更高一些。"

" 上海本次土地出让紧邻’ 8.28 新政’落地节点，市场正处于政策消化与预期重构阶段。新政对预售节奏、资金回款等环节的具体影响，仍有待细则完善后进一步显现，房企拿地决策整体保持审慎。后续随着政策细则明确、市场反馈积累，上海土地市场的运行节奏与热度变化值得持续关注。" 中指院上海数据总经理张文静表示。