文 / 乐居财经 徐酒眠

8 月 28 日，时代邻里（09928.HK）发布了 2026 年中期业绩公告。

从账面数据看，这份成绩单颇为亮眼：上半年收入约 13.05 亿元，同比增长 7.3%；净利润约 7160 万元，同比大增 17.5%。 

在物管行业整体承压的背景下，能实现 " 增收又增利 " 并不容易。时代邻里以一份 " 稳中有进、质效双升 " 的答卷，向市场展示了其战略定力与经营韧性。 

截至 2026 年 6 月 30 日，时代邻里的总合约建筑面积达 1.40 亿平方米，在管规模约 1.33 亿平方米，持续位居行业前列。

第三方外拓持续发力

今年上半年，时代邻里收入增长的核心驱动力来自第三方市场拓展的强劲表现。

报告期内，其物业管理服务收入达 8.63 亿元，同比增长 9.3%。

其中，来自独立第三方开发商的物业管理收入约 4.54 亿元，同比大幅增长 18.8%；第三方在管面积达 5991 万平方米，同比增长 12.1%，占总在管面积比重进一步提升至 60.9%。

这意味着，时代邻里对母公司时代中国的依赖度持续下降，独立造血能力不断增强，已基本完成从 " 内生增长 " 向 " 市场驱动 " 的战略转型。

值得关注的是，在规模扩张的同时，时代邻里始终坚持 " 有质量的增长 "。

今年上半年，其主动战略性退出了部分回款周期长、利润表现不佳的非住宅项目，虽然短期对收入增速造成一定扰动，但有效优化了在管物业组合结构。

这正是管理层所强调的 " 精准发力优质项目，实现市场拓展‘质效双升’ " 的具体落地。 

从数据看，住宅物业管理收入仍保持稳健增长，报告期内贡献收入 7.36 亿元，同比增长约 8.2%，占据物业管理服务收入的 85.3%，成为时代邻里最稳固的基本盘。

在 2026 年 7 月的半年度工作会议上，行政总裁王萌明确提出，下半年将持续深耕核心城市群，聚焦优质项目，这意味着其未来的项目筛选将更加严格，单项目回报率有望持续改善。 

业务结构优化

尽管净利润增长有前期基数效应的因素，但深入拆解可以发现，时代邻里的盈利结构正在发生积极变化。

报告期内，社区增值服务贡献收入 1.14 亿元，毛利率同比提振 3.8 个百分点至 45.7%，成为三大业务板块中盈利能力最强的单元。 

这一跃升并非偶然，而是时代邻里主动优化业务结构的成果。战略性收缩了低毛利的美居业务的同时，其将资源向高毛利的房屋经纪等资产管理业务倾斜，带动生活服务板块整体盈利质量提升。

工业物流地产服务板块同样表现抢眼。今年上半年实现收入 2.31 亿元，同比增长 14.8%，是增速最快的业务单元。

子公司上海科箭凭借在工业物流地产领域的专业化运营能力，持续拓展客户版图，展现了该细分赛道的巨大潜力。

尽管为提升服务品质加大投入导致该业务毛利率短期承压，但管理层的战略意图清晰：以短期利润换取长期竞争力的壁垒构建。

在行业竞争日趋同质化的背景下，这种在细分领域深耕专业能力的做法，正在为时代邻里构筑差异化的护城河。 

正如董事会在展望中所言，公司将 " 坚持以品质提升为战略重心，构建覆盖资产全周期与生活全需求的服务生态 "，以专业能力和服务品质实现长期价值的持续释放。

此外，机电服务收入同比增长 15.5%，主要得益于公司深耕存量电梯售后市场、发力老旧电梯 " 以旧换新 " 业务。

在城市化进入存量运营时代的大背景下，这一布局无疑具有前瞻性，也为公司未来打开了新的增量空间。 

财务底盘扎实

截至 2026 年 6 月 30 日，时代邻里手握现金及现金等价物约 9.63 亿元，且连续多年保持零有息负债，在物业行业中极为罕见。报告期内，其流动比率达 1.76 倍，处于健康水平。 

充裕的现金储备和零债务的财务结构，赋予了时代邻里在行业整合期进行逆周期布局的主动权。无论是吸纳优质并购标的，还是加大科技投入，都拥有充分的资本底气。

在数字化与智能化转型方面，时代邻里的布局同样走在行业前列。

" 加快数智化能力从工具赋能向系统重塑升级 "，时代邻里持续深化 AI 驱动的智慧服务模式，在客户触达、运营调度、风险预判等关键环节探索更高效的解决方案。

这种以技术与管理双轮驱动服务价值进化的战略思路，正是其连续多年蝉联 " 中国物管科技赋能领先企业 " 的核心密码。

在人力成本持续上升的行业背景下，科技赋能带来的效率提升，有望成为时代邻里中长期利润率改善的重要催化剂。

站在 2026 年中期的时间节点回望，时代邻里已经完成了从 " 规模驱动 " 到 " 价值驱动 " 的关键跃迁。

独立第三方占比突破六成，标志着市场化能力的全面成熟；业务结构的主动优化，彰显了管理层的战略前瞻性；零负债的财务底盘，则为长期发展提供了充足的战略纵深。

展望下半年及更远的未来，随着科技赋能效应的持续释放、多元生态协同的不断深化，时代邻里有望在万亿级的城市服务赛道上行稳致远，为其股东、客户和社会创造更可持续的长期价值。

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