美凯龙（601828）9月1日发布投资者关系活动记录表，公司于2026年9月1日接受37家机构调研，机构类型为QFII、其他、基金公司、海外机构、证券公司（399975）、阳光私募机构。 投资者关系活动主要内容介绍： 一、董事长李玉鹏先生致辞2026年上半年,面对复杂的外部经济环境,公司在建发集团党委的坚强领导下,坚持"内需主导"战略基调,聚焦"有效规模、经营质量、运营效率、品牌价值、创新发展"五大方向,经营层面实现关键性突破,投资性房地产（881153）减值损失大幅收窄,降本增效措施也进入集中兑现期,公司经营基本面已发生实质性改善,精细化管理的成效正在财务报表中逐步显现。美凯龙（601828）上半年实现归母净利润7486万元,同比实现扭亏为盈。提升资产流动性方面也取得实质性进展。7月,公司已公告拟以上海宝山区汶水路商场作为底层资产,设立不超过24亿元的商业抵押贷款资产支持专项计划(CMBS)。公司积极推进公募REITs的申报筹备工作,在条件成熟时推动优质商场资产实现REITs上市,进一步打通资产"投融管退"的良性循环。在资金统筹方面,公司董事会已审议终止部分募集资金投资项目,将剩余约10.17亿元募集资金永久补充流动资金。这一调整是基于当前市场环境和公司实际经营需要的审慎决策,有助于提升资金使用效率,集中资源保障主业运营与战略转型。作为国有控股上市公司,公司持续受益于大股东建发股份（600153）在融资端的有力赋能。上半年,公司综合融资成本率维持低位,融资结构进一步优化。在业务协同层面,公司与建发系的联动持续深化。"地产+家居+供应链"的整合模式正在产生实实在在的获客效应与经营协同,成为公司穿越周期（883436）的重要护城河。展望下半年,公司将继续坚持"家居生活新商业运营商"与"家居产业生态服务商"的战略定位,重点推进以下工作:1)持续深化"轻重分离",加速资产证券化进程,力争CMBS、REITS项目年内落地;2)继续推进降本增效,强化经营计划的精细化管理;3)保持开放姿态,积极探索商业模式创新,回归服务本质;4)加强市值管理,以持续稳定的经营成果回报股东信任。上半年扭亏为盈只是一个开始。美凯龙（601828）将始终秉持"创造美好家居生活"的使命,稳步推进战略转型,以实际行动证明公司的长期投资价值。二、财务总监杨映武先生介绍财务情况1.商场数量及出租率:2026年上半年关闭2家低效的自营商场,截至6月末自营商场平均出租率达86.9%,较2025年末的85%进一步提升。委管商场运营:上半年新开1家、关闭8家委管商场,优化业务布局的同时降低相关业务经营风险。整体经营规模:截至6月末公司共运营72家自营商场、211家委管商场、16家特许经营商场,总经营管理面积超1850万方。2.营收与利润情况:上半年实现营业收入30.9亿元,同比下降2.5亿元,降幅7.3%,主要由于主动关闭低效商场、收缩建筑装饰（881116）业务导致。其中自营及租赁板块营收23.8亿元,同比下降0.7亿元,降幅2.8%,源于关闭低效商场、为稳商留商及引入优质业态给予租金优惠导致租金单价下滑;委托经营管理板块营收5.1亿元,同比下降1亿元,源于主动关闭风险较高、经营不善的委管商场;建筑装饰（881116）服务板块营收0.3亿元,同比下降0.8亿元,是公司主动收缩该类业务的结果;其他业务(联合营销、商业策划等)营收1.7亿元,与去年同期基本持平。3.整体盈利情况:2026年上半年公司实现归母净利润7486万元,同比扭亏为盈;上半年公允价值变动损失约9884万元,较去年同期的21亿元大幅减少20亿元,是盈利改善的核心因素之一;各类减值损失合计约4866万元,较去年同期减少约7000万元。剔除公允价值变动损失、减值损失后,2026年上半年经营产生利润约为3.9亿元,较去年同期的2.3亿元增加1.6亿元,增幅显著。4.成本费用管控成效:上半年整体营业总成本下降4.5亿元,降幅超过营收降幅:营业成本下降2.1亿元,降幅17%;销售费用下降1.1亿元,降幅29%;管理费用下降0.5亿元,降幅11%;财务费用下降0.75亿元,降幅7%。5.经营性现金流:上半年经营活动产生的现金净流量为8.8亿元,同比增加6.8亿元,增幅达337%;较去年下半年环比增加2.6亿元,经营质量持续提升。6.资产负债与融资情况:资产负债结构方面,截至2026年6月末,公司资产总额866亿元,其中非流动资产802亿元,占比93%,投资性房地产（881153）占总资产比例达81%;负债总额629亿元,资产负债率72.6%,较年初略有降低。有息负债与融资成本:截至2026年6月末,有息负债平均融资成本为4.2%,较2025年末的4.4%进一步下降;2021年该成本曾超过5%,融资成本持续下行主要得益于国资股东建发集团的融资端赋能。下半年计划推进大额债务置换,预计融资成本将进一步降低,债务期限结构也将进一步优化。融资成本优化空间:未来融资成本变化取决于宏观利率环境、公司信用评级提升及资产负债结构改善,公司有信心将融资成本维持在合理区间。三、总经理施总介绍经营情况2026年上半年,在行业整体仍处于调整期的背景下,公司围绕"稳商留商、提质增效"的经营主线,交出了一份来之不易的成绩单。在出租率方面,截至6月底,公司自营商场平均出租率已回升至86.9%,延续了自去年以来的改善态势,公司的商场运营能力和商户黏性正在持续增强。在成本控制方面,公司通过优化组织架构、精简低效业务、发挥集采优势、迭代全面预算管理等一系列措施,公司三费水平进一步下降,为扭亏为盈奠定了坚实的运营基础。业态升级方面,其中电器业务,2026年上半年,MEGA-E落地两家,分别是重庆至尊Mall的西南首座MEGA-E智电绿洲及新乡牧野商场MEGA-E智电绿洲。家装业态方面,公司上半年发布"30+10+1"业务新战略--即公司将打造30个城市旗舰M+家装设计中心、落地10个材料图书馆、搭建1个全国性设计师俱乐部平台,以设计为纽带重构家装产业生态链。截至6月底,全国26家样板商场打造完成,引入1800多家设计工作室,合作超过4700位优秀设计师,M+小程序上线至报告期末,汇聚超过8300位设计师,带动销售3.1亿元。新零售家具业务方面,截至6月底,全国新零售家具相关经营总面积达26.6万平方米,是经营面积增速最快的品类。新业态拓展方面,上半年,公司完成上海真北1号店商场美食广场店态升级样板打造;与星巴克（SBUX）、麦当劳（MCD）等连锁大品牌持续扩大合作;新拓人宠共居品类,已引入品牌入驻;适老、户外、餐饮等业务试点在样板商场有序推进。2026年上半年完成全国首店7个、美凯龙（601828）首店8个、最新店态77个,以场景创新、首店效应和配套功能完善加强引流能力。在数字化运营方面,公司官方小程序覆盖商场数量持续增加,公司上线商户通系统,商户通系统旨在构建全渠道运营体系,汇集线上全渠道流量赋能商户经营,涉及商户日常商品、经营、服务等8大功能,上半年已覆盖197家商场。公司的盘活存量业务全线展开,今年4月,公司组建资产盘活领导小组及工作小组,公布年度目标和专项激励方案,项目组月度定期研讨盘点,截至目前四川、浙江等地项目有较大进展。第二曲线海外业务孵化工（850102）作也在进一步推进。家居行业正处于深度调整与转型升级的关键期。美凯龙（601828）将坚持以消费（883434）者和商户为中心,以运营效率和服务价值为核心竞争力,在行业洗牌中巩固龙头地位,在模式创新中开拓增长空间。Q&A

问：下半年及全年投资性房地产（881153）是否存在进一步减值风险？未来融资成本还有多大优化空间？经营现金流改善是否具备可持续性？

答：关于投资性房地产（881153）减值：上半年公允价值变动损失大幅收窄，主要得益于商场整体及单店盈利能力的改善。下半年及全年是否减值取决于宏观经济走势、房地产（881153）市场复苏节奏、公司商场实际出租率及租金水平变化。目前行业底部支撑逻辑增强，公司整体出租率稳步回升，若宏观经济及行业环境不出现超预期下行，公司不会出现大额公允价值变动损失。关于融资成本：公司近两年融资成本下降明显，2024年有息负债平均融资成本超过5%，2025年末降至4.4%左右，2026年6月末进一步下降至4.2%左右，主要得益于国资股东背景，建发集团、建发股份（600153）在金融资源、担保及资金方面的大力支持，美凯龙（601828）的融资结构得到大幅优化。未来优化空间一方面取决于宏观利率环境，另一方面取决于公司自身信用评级提升及资产负债结构改善，公司有信心将整体融资成本保持在合理区间。关于经营现金流：上半年改善主要由出租率提升带动租金收入增长、提效降本减少经营性支出两方面驱动。只要出租率及租金收入维持稳定甚至稳步回升，公司持续落实精细化管理和成本管控、有效承接政策红利，经营现金流改善具备坚实基础，管理层会全力保障其健康和可持续。

问：未来最重要的业态主要会集中在电器和家装吗？或者说还有哪些是重要的方向？扩展的计划是怎样的？

答：公司最核心的主赛道永远是家居建材（850107），同时围绕家庭场景进行生态延展，重点拓展方向包括：高端电器：目前已成为主力品类，正在推进"智电绿洲"升级，2026年预计完成13家左右样板商场打造，形成覆盖超一线城市、新一线城市、地级市三个能级的标准模板；2027年起进入全国推广阶段，将对40家1号店和100个城市旗舰店进行升级，整个电器提升战略将持续2-3年，完成约140家商场的生态升级。M+高端家装设计中心：实施"30+10+1"策略，1个全国性设计师运营平台的设计小程序目前已聚集设计师超过8300名；10家材料图书馆，首批3家将于2026年国庆后至年底在郑州、北京、贵阳落地，2027年上半年进入复制阶段；30家样板设计中心2026年上半年已完成26家，下半年完成剩余4家，首批30家均布局在北上广深及省会级城市，后续将逐步向新一线城市、核心地级市的核心门店推进。线上家居品牌线下体验店：引入互联网新零售家居品牌开设线下体验店，截至2026年6月底相关经营面积已达26.6万平米，是所有品类中增速第一的品类，目前上海、北京样板已成功，正在全国十几个商场快速复制。同时公司正在推进抖音数字化卖场改造、小红书城市体验厅打造，将抖音、小红书系年轻群体偏好的家居产品引入商场生态，是未来1-2年的重点推进方向。公司品类拓展遵循两大核心逻辑：一是坚守家居建材（850107）主赛道，拓展的业态需与主赛道协同，可共享公司品牌、场景、客户等核心资产；二是所有模式创新均经过充分前期调研、打样，具备清晰的盈利模型或战略价值，不会盲目追逐热点拓展品类。

问：公司新五年战略中提到要孵化供应链服务和海外业务，上半年这两块有什么具体进展？

答：供应链业务分为国内和海外两部分同步推进。国内供应链以提升美凯龙（601828）生态及行业竞争力为核心逻辑，目前围绕六大电器创新场景（潮电荟、影音汇、厨房空间、Ecolife、适老康养、零碳绿能）搭建后台供应链模式，潮电汇是公司与建发轻工共创的场景，已切入生活类小家电（881173）尤其是清洁类电器的上游供应链链路，相关业务预计半年左右逐步成型。海外业务目前处于初期试点阶段，一方面将依托母公司建发集团的国际化供应链网络资源，以及中国家博会、建博会等国家级平台搭建中国家居出海的连接器，帮助中国家具、建材（850107）、家电品牌出海；另一方面未来在海外建立销售网络后，也将搭建当地供应体系。供应链及海外业务未来2-3年仍处于孵化阶段，公司给予了较长的培育期和容错空间。公司已对欧美、东盟、东南亚、中东、非洲等市场进行调研，东南亚的印尼、菲律宾项目进展较快，预计会率先推出试点。2026年9月5日中国家博会上公司会正式对外披露美凯龙（601828）出海业务相关的进展。

问：不同类型的业态（家居、高端电器、新能源汽车（885431）业态、家装等）单店租金有什么差别，和之前比变动情况？公司引入高端电器、家装、新能源汽车（885431）业态等新业态对收入的贡献占比目前是多少，未来增长趋势？

答：高端电器：租金水平与传统家居建材（850107）品类相当甚至更高，目前其面积占比、租金贡献均超过10%，且收入贡献仍在持续提升，未来3年公司计划再提升5个百分点的占比。M+设计中心及线上家居品牌线下体验店：属于孵化类业态，租金约为传统家居建材（850107）的一半，主要布局在商场高楼层。目前M+设计中心面积占比约5个百分点，原计划提升至15%，目前放慢节奏追求质量，将逐步夯实至8%、10%的占比，预计3年左右做到10%-15%的占比。新能源汽车（885431）：主要布局在三四线市场，车企租金承受水平较低，属于补充类业态。目前公司自营商场出租率约86.9%，计划通过上述新业态的拓展，2-3年内将出租率提升至93%-95%，这是新五年规划的明确目标。

问：请问下半年公司在收入端和成本端分别有哪些具体的改善举措？出租率和租金水平的修复节奏如何预期？全年来看，公司是否有信心保持盈利状态，经营层面的核心KPI目标是什么？

答：下半年我们将从收入和成本两端同时发力，巩固这一积极态势。收入端，第一，公司将持续提升出租率。截至上半年底，公司自营商场出租率已回升至86.9%，下半年我们的目标是稳步提升2-3个百分点。通过优化商户结构、引入高坪效业态、强化空铺招商，逐步修复租金水平。第二，深化品类创新。MEGA-E智电绿洲、新零售家具、M+设计中心等新增长极将继续贡献增量面积和收入。下半年我们会加速样板商场的复制推广，同时把握"金九银十"、双11等关键促销节点，拉动全品类销售。成本端，降本增效已进入深水区。上半年三费继续下降，下半年我们将：1.优化组织架构，提升人效；2.推进全面预算管理的精细化，严控非必要支出；3.继续发挥集采优势，降低采购和运营成本。关于盈利预期，管理层对全年保持盈利状态有信心，但这个信心建立在出租率持续改善、成本严格管控、政策红利有效承接的基础之上。经营层面的核心KPI，可以概括为"两升一降"：出租率稳步提升、新增长极收入占比提升、综合运营成本率下降。

问：公司后续是否还有商场关停计划？对业绩改善帮助有多大？

答：商场关停或调整是公司正常的经营优化行为，目的是集中资源运营优质资产、提升整体资产质量。关于自营商场，公司目前没有大规模的关停计划。对于个别出租率长期低迷、经营效益不佳的项目，我们会进行审慎评估，可能通过业态转型、降租留商、或调整经营模式等方式进行优化，而非简单关停。核心原则是保障上市公司和股东利益最大化。关于委管商场，委管模式本身具有轻资产、灵活调整的特点。部分委管商场合作方因自身经营困难提出解约或调整，这是行业下行期的正常现象。公司对委管合作有完善的风控和评估机制，合作前会对合作方的资金实力、运营能力进行尽职调查；合作期间也会持续跟踪商场的经营健康度。对于确实有风险的委管项目，公司会提前介入，通过调整管理深度、引入新的合作方或转为特许经营等方式妥善处理，避免对上市公司造成重大不利影响。从业绩影响来看，关停或调整低效资产，短期可能会有一次性的收入减少，但中长期来看，有助于优化资产组合、提升整体资产收益率，让管理团队更聚焦于核心优质商场的精细化运营。

问：公司上半年公告了汶水路商场24亿元CMBS计划，同时也提到在积极推进公募REITs。请问公司"轻重分离"战略的整体时间表和路径规划？年内CMBS落地后，公司是否还会推进更多资产的证券化？公募REITs目前处于什么阶段，对报表和现金流会产生怎样的影响？

答："轻重分离"是公司新五年战略规划中的核心举措之一，目标是通过资产证券化、委托管理、品牌输出等多种方式，降低重资产占比，提升资产流动性和资金周转效率。关于CMBS，公司已于7月公告拟以上海宝山区汶水路商场作为底层资产，设立不超过24亿元的商业抵押贷款资产支持专项计划。目前项目正在积极推进中，8月24日该债券项目已被上交所受理。公司力争年内完成发行。CMBS的落地将为公司提供一笔期限较长、成本可控的资金，募集资金将优先用于偿还存量债务和补充流动资金，有助于优化负债结构、降低财务费用。在CMBS之后，公司会综合考虑市场环境、资产收益率、融资成本等多重因素，研究筛选其他优质自营商场资产，适时推进下一批资产证券化项目。但目前还没有确定的时间表。关于公募REITs，2025年底证监会将商业不动产纳入REITs试点范围，为公司提供了重要的政策窗口。公募REITs涉及资产评估、交易架构设计、合规审核等多个环节，周期（883436）相对较长。公司将根据监管机构的指导意见，择机申报首单商业不动产REITs项目。从报表影响来看，REITs若成功发行，公司将实现资产出表，降低资产负债率，同时保留运营管理权，继续获取管理费和超额收益分成；从现金流来看，REITs募资将显著改善公司的资金流动性。无论是CMBS还是REITs，都是公司"轻重分离"战略的工具箱中的重要选项。我们会根据市场条件和资产状况，灵活选择最合适的融资方式，核心目标是提升股东回报和公司长期价值;

调研参与机构详情如下：

参与单位名称	参与单位类别	参与人员姓名
中加基金管理有限公司	基金公司	孙瑞
交银施罗德基金管理有限公司	基金公司	陈均峰
华宝基金管理有限公司	基金公司	居桢、毛文博
嘉实基金管理有限公司	基金公司	沈玉梁
国联安基金管理有限公司	基金公司	王兴伟
天治基金管理有限公司	基金公司	王娟
富国基金管理有限公司	基金公司	胡靓
平安基金管理有限公司	基金公司	王博
泰信基金管理有限公司	基金公司	王冰倩
金鹰基金管理有限公司	基金公司	汪达
银河基金管理有限公司	基金公司	于嘉馨
东吴证券（601555）股份有限公司	证券公司（399975）	黄诗涛
光大证券（HK6178）股份有限公司	证券公司（399975）	刘勇
华福证券	证券公司（399975）	闫燕燕
国泰海通（HK2611）证券股份有限公司	证券公司（399975）	刘佳昆
太平洋（601099）证券	证券公司（399975）	王湛
开源证券股份有限公司	证券公司（399975）	刘毅
浙商证券（601878）	证券公司（399975）	傅嘉成
长江证券（000783）	证券公司（399975）	米雁翔
上海德汇集团有限公司	阳光私募机构	张英杰
仁桥(北京)资产管理有限公司	阳光私募机构	史国财
敦和资产管理有限公司	阳光私募机构	诸文洁
深圳市尚诚资产管理有限责任公司	阳光私募机构	黄向前
深圳市明达资产管理有限公司	阳光私募机构	黄俊杰
西安敦成私募基金管理有限公司	阳光私募机构	张晓艳
Government of Singapore Investment Corporation	海外机构	刘濯宇
Zhejiang MiYin Investment Management Co.,Ltd.	海外机构	董一平
中国东方国际资产管理有限公司	QFII	Terry Xia
上海东方财富（300059）网络科技有限公司	其他	jiayi
上海汇正财经顾问有限公司	其他	王哲
上海美市科技有限公司	其他	张震
华夏理财有限责任公司	其他	王莎
广州拙一资产管理有限公司	其他	黄钢
杭州长谋投资管理有限公司	其他	李谦
浙江慧远投资管理有限公司	其他	陈传奇
深圳市鲲鹏恒隆投资有限公司	其他	彭飞虹
红思客资产管理(北京)有限责任公司	其他	孙浩桐

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