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8 月北京东西城商品住宅成交榜出炉。

中海京华玖序以单月网签 19 套、3868㎡、6.78 亿元包揽金额、面积、套数三料冠军，成交均价 17.5 万 /㎡，继续稳坐北京在售新盘单价天花板。

项目为中信城五期收官之作，开发主体北京中信房地产（中海全资），位于西二环内大吉片区，距天安门 2.5km、金融街 3km。

规划 14 栋 6-14F 洋房 + 小高、499 户，地上建面 9.58 万㎡、容积率 2.35，2024 年 6 月首开、同年 12 月及 2025 年 3 月两次加推后全盘入市，预计 2028 年交付。

截至 8 月末，累计网签 387 套（去化 77.6%），均价 17.6 万 /㎡，网签金额 129.96 亿元——单盘回款已逼近 130 亿量级。

按 499 套总货值测算（9.58 万㎡× 17.6 万），全盘货值约 168 亿，剩余 112 套未签货值仍超 38 亿，顺销尾盘将持续贡献 2026 下半年西城榜单。

稀缺性是定价权根源。

西城近 10 年仅供应 3 个住宅项目、占全市供地不足 1%，纯商品房自 2017 年后零供应。

地块源自中信地产早年大吉片危改，2016 年随中海 310 亿并购中信地产并入，一至四期（锦园 / 沁园 / 禧园 / 都阙臺）连续走红，五期由中海接棒收口，实质是 " 存量盘活 + 央企信用 " 的绝版生意。

顶豪流速悖论。

17.5 万均价下 19 套 / 月、套均 3570 万，证明二环内西城学籍资产对 3000 万 + 客群仍有吸力；但 387 套网签耗时 26 个月，平均月签约 15 套，并非 " 开盘即清 " 的爆盘逻辑，而是靠私域圈层 + 不降价策略（操盘手李鑫 " 三不原则 "）做慢牛变现。

对比同期懋源騴橒臺 8 月朝阳破 8 亿、保利熙瑞海淀 5.72 亿，京华玖序以更高单价、更低流速守住金额冠军，是核心区 " 货值沉淀型 " 与朝阳 " 流量型顶豪 " 的两种模型分野。

变量在剩余 112 套（含 88㎡两居钩子户与 203-280㎡楼王）的清盘节奏—— 2028 交付前若能网签破 450 套，单盘总回款将超 150 亿，刷新北京内城住宅盘历史纪录。

若西城学籍政策或二环老房龄审美转移，尾盘去化可能拖至 2027-2028。

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