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9 月 5 日，招商蛇口通州九棵树 6016 地块项目湖映天青雅苑取得预售证。

7 栋 11F 洋房 325 套获批、批准销售面积 30762.04㎡，一房一价拟售 5.86-6.38 万 /㎡（2# 楼均价比最高 6.38 万、7# 楼最低 5.86 万），全盘状态 " 正在预售 "。

这是招商 2026 在京第四子（继璀璨公元 / 云璟揽阅 / 朝棠揽阅后）首个 1.6 容积纯洋房盘正式进场。

土地与指标复盘。

6 月 23 日五家国央企近 180 轮竞价，招商 10.217 亿元、溢价 20.95% 摘地，楼面 3.03 万 /㎡（可售约 3.15 万）；占地 2.11 公顷，地上计容 3.38 万㎡，总建 5.43 万㎡，容积 1.6、限高 45 米，规划 8 栋 11F 洋房共 346 户，本次取 7 栋 325 套（剩 1 栋待取）。

围合正南正北、3#/6# 首层架空 + 风雨连廊 + 下沉庭院，东侧退 20 米口袋公园，主大门面宽近 50 米 / 约 600㎡，宋风立面。

户型与得房率。

70-75㎡三居（边户实得 95%）、91/93㎡三居两卫（独立家政 + 储物间）、117/119㎡四居（南向超 10 米三面宽、270 ° 转角飘窗正对中央湖、实得 101%），综合得房 93%-101%，靠南向通面阳台半赠 + 北设备平台全赠。

户均 94㎡，325 套取证房源总货值约 19.2 亿（3.076 万㎡× 6.25 万中枢）。

板块卡位与对标。

紧邻八通线九棵树站，北望瑞都国际 /K2 玉兰湾，南接中海玖树满和——后者楼面 2.29 万、578 户 3 个月清盘、网签 5.1 万 /㎡，湖映天青楼面贵 7400 元 /㎡，拟售中枢比玖树满和成交价高约 1.1-1.2 万。

玖树满和出清后九棵树新房断供，湖映天青以 " 先发 + 天青 IP+101% 得房 " 吃 CBD 外溢刚需刚改，75㎡440 万级、93㎡560 万级、119㎡760 万级。

项目意义。

3.03 万楼面 + 建安精装 1.2 万→可售成本 4.2-4.3 万，拟售 6.0 万实收若守 5.5 万仍留 1.2 万 /㎡毛利；但 6.38 万顶层价能否兑现，取决于玖树满和二手（预计交付后挂 5.3-5.5 万）是否形成反压。

招商拿地至取证 74 天、至首开预计 9 月中下旬，周转快于绿城朗月和风（83 天），用 " 小盘 346 户 +70㎡钩子 " 做流量锚。

变量在首开折扣是否破 5.5 万、325 套中 75㎡占比（引流权重）、2029 交付前玖树满和二手定价。

对通州老城，湖映天青把九棵树新房锚从 5.1 万抬到 5.5-6.0 万预期，若首开实收破 5.8 万，将重写南城刚改盘利润模型。

若回撤 5.3 万，则 3.03 万楼面利润压至薄利线，20.95% 溢价拿地决策面临复盘。

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