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9 月 16 日，副中心 0902 街区 FZX-0902-6005 等地块规综方案公示。

用地约 10.33 公顷、建筑规模约 18.25 万㎡，其中两幅住宅地合计占地 10.14 公顷、容积率均 1.8 ——北侧 6005 建面约 9.61 万㎡、限高 45 米（局部 60 米），南侧 6007 建面 8.64 万㎡、限高 36 米（局部 45 米），紧贴减运沟西岸，三面临水、南望 11.2 平方公里绿心森林公园，是天然 " 滨水大盘 " 坯子。

真正让市场侧目的，是供给节奏：标杆盘还没清完，后续河景地已经排上队。

中建运河玖院 2025 年 9 月首开，取证 1513 套、网签 1387 套、去化超九成，成交均价 6.25 万 /㎡；通州每卖出两套房，就有一套在运河玖院。

中建玖合去年以 74.91 亿底价摘其地块，住宅楼面约 3.06 万 /㎡，按 112 亿 + 网签额算，地价覆盖率已超 150%，相当于用一年时间把通州 6 万 + 价格带坐实。

现在尾部刚启动，副中心已连发三批河景 / 轨道宅地。

0402 街区 6007：8 月 20 日公示，建面 5.81 万㎡、容积 1.7、限高 36 米，紧邻珠江阙、通惠河与北运河交汇，配套成熟但离地铁北关站需绕河；

0601 街区 0001 等：8 月 28 日公示，3 幅居住建面 7.5 万㎡、容积 1.8 — 2.0、限高 60 米，南望温榆河、背靠通州西站 150 万㎡枢纽；

0902 街区 6005/6007：体量最大、生态牌最硬，但邻近行政办公区、短期商业浓度不如运河商务区。

" 锚点切换 "。

运河玖院把 " 副中心 + 运河 +6 万 +" 跑通后，政府有底气把低密滨水地持续放出，开发商则面临两难：跟玖院比产品，要做 1.8 容积、架空层、高赠送。

跟玖院比成本，新地没 74.91 亿底价那波楼面红利，若土拍溢价，可售成本很容易摸到 4 万 +，首开价不敢低于 5.5 万、又难破玖院 6.25 万成交锚。

对买家，这是从 " 只有一个红盘可抢 " 变成 " 明年有三四个滨水盘可选 "；对房企，是红盘验证需求 ≠ 后来者自动兑现利润。

0902 地块虽大，但东夏园板块通勤、商业、学区都还要时间；0402 好地段却地铁绕行；0601 有枢纽预期但要等建设周期。

运河玖院用 1387 套网签给副中心河景房 " 定完价 "，后面放出来的不是更多红利，是更考验操盘功力的同质化竞争。

通州楼市的下一阶段，不再是 " 有没有河景盘 "，而是 " 同样临河，你比中建多送什么 "。

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