昨天，上海九批次土拍终于成功落槌，黄浦老西门、静安大宁、浦东金桥地块各有各的精彩。

但其中最有争议就是中海拿下的黄浦老西门这块地！

这块地不仅是黄浦时隔十二年公开出让的稀缺宅地、也是黄浦老西门核心板块、黄浦涉宅用地起始价历史最高，也是上海 TOP4。光看这几个数字，像是标准的顶豪剧本。

但争议的是，这块地的先天条件确实有限：地块的面积不大，只有 8537㎡。

而且这块地有一个很多人很少提到的点：

它今年 6 月刚完成一次罕见的 " 做减法 " 调规：

把容积率从 5.32 下调至 4.7，限高从 100 米降至 80 米，计容建面减少了约 4800㎡。

在核心区宅地出让中，调规通常是增加可售面积以提升吸引力，老西门地块的调整方向却是反过来的。

所以，中海拿下的不是一块能直接套用豪宅公式的地，而是一道核心区 " 碎片化开发 " 的难题。3 栋楼的体量里，既要接住黄浦的购买力，又要面对新天地的竞争。它真正的看点，不能未来能不能真的卖到 18 万 +，而是中海能把这块 " 袖珍地 " 做到什么份上。

占地 8537㎡的物理天花板

先说一下这块地的硬性条件：

占地面积仅有 8537㎡，容积率 4.7，限高 80 米，地上计容建面约 4.01 万㎡。

其中，住宅建面 35752㎡，占比不超过 90%；商业建面 3972㎡，占比不低于 10% 且须自持。

地块中还附带了一些配建的元素：居委会 200㎡、老年活动室 200㎡，西南角另划出 2525㎡用于建设幼儿园，地块内部存留一处未定级的不可移动文物，暂时也不能拆。

这意味着，8537㎡占地实际给待建住宅的净空间变得更小了。按照 80 米限高推算，大约就是 3 栋高层住宅的体量。

3 栋楼、35752㎡住宅建面。如果做套均 150㎡户型，大约能供应 230 套左右；如果做套均 200 平㎡户型，只有 180 套不到的体量；如果要做到套均 250㎡以上，只有 140 套左右。

所以，这个项目的物理天花板，从来不只是 80 米限高，而是 8537㎡的占地。

3 栋高层已经是极限，还要塞下自持商业、居委会、老年活动室、不可移动文物。户型是可以设计到 200㎡甚至 250㎡这种豪宅尺度，但要做会所、中央景观之类的配置就很难了。

高端住的价值，除了户型之类的硬指标，更多的还是靠土地冗余养出来的公共场景：

会所、泳池、中央园林、环形落客、风雨连廊、成规模架空层、完整归家动线 ······ 这些东西要么吃地，要么吃户数，要么吃长期运营成本，而这三样，这块地就很难做出来。

所以它大概率只能做成 " 有几栋好房子 " 的住区，而不是 " 一个豪宅社区 "。

单看自身规划，这块地天然缺乏高端竞争力。

和前几年相比，黄浦这两年新房反倒是没有那么稀缺了。

2025 年全年，黄浦区新增供应 7 个新盘、1034 套房源，虽然对比 2024 年供应腰斩，但对比前几年的百余套已经改善了不少，价格也是水涨船高。

当然，和价格同步上去的，还有新房的户型面积。

据统计，过去 10 年，上海全市入市新房的套均面积已经从 108㎡上涨到了 143㎡。

黄浦的数据就更加夸张了，过去 10 年黄浦区新房的套均面积已经从 2017 年的 156㎡来到了今年的 400㎡，2025 年全年套均也到了 319㎡。

这组数据的背后，其实是黄浦新房供需两端一起推的结果。

供应端，核心区地块越来越小、拆迁和配建成本越来越高，开发商拿地后必须把货值往大户型上压；

需求端，能在黄浦买新房的客户，大多不是缺一套房子住，而是缺一个能代表身份、圈层和资产压舱石的核心资产，对他们来说，150-200㎡只是改善，300㎡以上才是豪宅。

面积在这里不只是居住尺度，更是筛选门槛。

所以黄浦不是没有小面积新房，而是小面积新房很难对应上 " 黄浦 " 两个字的溢价。想自住，空间不够；想投资，租售比和增值预期又未必跑赢大平层。

最后就是，能卖，但卖不成爆款，更卖不出纯粹豪宅那种 " 越贵越抢 " 的气势。

换句话说，黄浦的供应和需求是对应的，大户型主导是市场决定的，小面积只是承担了一个 " 上车黄浦 " 的功能。

回到黄浦老西门这块地，未来产品设计上就很尴尬。

如果做小户型，它可以靠总价段吸引一部分黄浦情结客户，更像一个高单价的功能型住区，而不是豪宅。

如果做大户型，它确实能对准黄浦主流需求，但几千平的占地面积，和新天地、外滩、徐汇滨江、前滩的完整豪宅社区相比几乎没有竞争力，何况这里已经到了新天地的外围。

所以这块地真正的难题，不是能不能卖到 18 万 +，而是拿到了之后，要做什么。

做小，不纯粹；做大，不社区。做快，难溢价；做慢，成本高。

而这恰恰是中海最擅长的。

中海进入上海之后其实一直在做核心区的城市更新，大名鼎鼎的中海顺昌玖里、恒昌玖里是上海首个全面清盘的核心区风貌别墅项目；今年的云锦路项目、安澜上海都是顶豪圈子的高光项目。

所以，老西门这块地，与其说是中海在土拍中选择了它，不如说是它等来了中海。

黄浦的供需紧张确实存在，但它只对 " 真豪宅 " 成立。而老西门需要的，就是一个能把 " 真豪宅 " 做出来的开发商。中海要做的，就是用产品力把老西门拉进这场讨论里。

黄浦以后有地，大概都长这样

要知道老西门这块地未来可能会做什么产品，目前我们可以参考一下瑞虹新城 5 批次出让的那块地。

两块地都小，都限高 80 米，都在内环核心地段。但瑞虹容积率 2.5，老西门 4.7。

瑞虹地块目前已经公示了社区规划：50 米楼间距、10 米抬板、下沉庭院和立体山水园林。

瑞虹是瑞虹新城 30 年成片开发的收官地块，老西门是黄浦新天地大拆大建结束之后，从存量里动拆迁里拿出来的 " 补丁地 "。

但这不是说老西门特殊，恰恰相反，这会是未来黄浦和整个上海核心区未来的常态。

这两年，土拍市场中 " 小而美 " 的宅地比重增加，北京、深圳、南京都在推核心区小体量地块，放在这个趋势里看，都是城市发展的必经阶段。

黄浦的土地开发也确实走到了这一步，上一次公开挂牌涉宅用地，已经是 12 年前了，黄浦后续成片开发的土地供应基本靠协议出让和遴选，现在能拿出来的，可能只有这样体量小，容积率高、有历史留存的小地块。

但小地块不等于没价值。

黄浦的购买力一直都有，问题在于，老西门这块地能不能接住这种购买力。

8537㎡的占地，4.7 的容积率，10% 自持商业，幼儿园，居委会，老年活动室，一处不可移动文物。这些东西叠在一起，住宅的净空间被压得很窄。

做 200㎡以上大户型，套数只有一百多套，总价段冲到 3000 万以上，客户对比的是新天地、外滩、徐汇滨江。老西门在新天地外围，社区完整度和城市界面都不占优势。

做小户型，总价门槛降下来，但黄浦新房套均面积已经到 319-400㎡，小面积在这里对应的不是 " 稀缺 "，是 " 降级 "。

所以老西门的难点，不是定价，是产品定位的 " 夹缝感 "。

它不像瑞虹，有低容积率换来的产品自由度，也不像金陵华庭，有外滩核心的完整叙事。它拿着一块核心区的小地，背着一堆配建，卡在一个高不成低不就的位置上。

老西门这块地，说到底，真正值得看的不是它自己能做成什么样。

黄浦大拆大建已经结束了。以后从核心区里拿出来的地，大概率就是这种样子：占地几千平，容积率不低，配建一堆，从老城厢的缝里硬挤出来。老西门是这种地里，第一块被摆上公开市场的。

瑞虹那种低密小盘，是瑞虹新城三十年攒下来的最后一笔红利，往后很难再有了。老西门这种高密小地，才是黄浦核心区以后常见的样子。

以后看黄浦的宅地，问法会不一样。不是 " 这块地能不能做豪宅 "，而是 " 这么多限制压着，这块地能把产品做到什么份上 "。

中海，得扛住压力。