结论先行：华住会 2026 年 7 月上线「旅居」频道，由城家公寓承接周租、月租产品，覆盖 50 余座城市、270 多家门店，上海松江部分房源月租 1500 元起；锦江酒店（中国区）2026 年 8 月 28 日发布途羚、羚居两个公寓品牌，途羚面向企业员工长期住宿，全国床位规模突破 4496 张。本文拆解酒店集团进入长租市场的动因、产品结构与成本挑战。

一线城市 1500 元住酒店，签的是月租合同

由酒店客房改造的月租公寓：品牌家电、酒店同款床垫，上海松江月租 1500 元起

先把这件事说清楚：不是酒店打折，是酒店开始按月收租了。

华住会 7 月上线「旅居」频道，业务由旗下城家公寓承接，提供周租和月租产品，房源覆盖 50 余座城市、270 多家门店。上海松江连阳路社区店月租 1500 元起，北京、上海、广州部分公寓房源在 1500 元到 2000 元之间；市中心区域，比如上海的静安一带，价格在 3500 元到 6500 元。

房间里配的是品牌家电和酒店同款床垫，24 小时安保，合同直签，不收中介费。

锦江的动作在同一时间。2026 年 8 月 28 日，锦江酒店（中国区）一次推出两个公寓品牌，把长期居住这条线拆成企业端和个人端。

对租房的人来说，这就是多了一个选项：不用跟房东谈、不用付中介费，价格还压在刚需区间。

一张床和一间房，两家酒店的两条路

刚换城市、项目外派、实习过渡的人，是酒店式月租的主要租客

锦江的两个品牌，切的是两类完全不同的人。

「途羚」面向企业员工的长期住宿，产品形态是 " 一张床 "。目前已在深圳、北京、上海、广州、杭州、南京等城市落地项目，全国床位规模突破 4496 张，公开信息显示已与顺丰、美团等企业签约。

「羚居」面向个人白领单身租住，产品是 " 一间房 "。深圳蛇口店开业即满租。

华住走的是另一条路：直接用会员体系转化。城家旅居的订单中，接近九成来自华住的老会员。这是酒店集团手里别人没有的东西——几个亿的用户数据里，本身就有出差、外派、跨城工作的人。

两边都不完全依赖传统租房中介：一端靠企业签单，一端靠会员直接转化。获客成本和服务闭环同时被压缩，这是公寓运营方很难复制的部分。

不是酒店降价，是日租的天花板到了

酒店的成本按天设计：保洁、布草、前台由日房价覆盖，长租客不需要每天打扫

要看懂这轮跨界，得先看酒店主业的日子。

中国饭店协会《2026 中国酒店业发展报告》显示，截至 2025 年底，全国酒店设施约 37.47 万家，客房约 1873.6 万间，连锁化率 41.8%。报告对行业的判断是：供给进入相对饱和阶段。

头部集团的数字更直接。华住集团截至 2026 年 6 月底拥有 13539 家酒店、133.54 万间客房，规模仍在扩张，但成熟门店的同店 RevPAR（每间可供出租客房收入）同比下降 3%，入住率下降 2.4 个百分点。

锦江的账本也类似。2026 年上半年，锦江中国大陆有限服务型酒店 RevPAR 为 146.66 元，账面同比涨 0.46%；但中端酒店 RevPAR 同比下降 1.02%，二季度降幅扩大到 3.61%，平均房价从 252.25 元降到 245.83 元。

店越开越多，单间房能赚到的钱没跟上。

同一间房，按天卖是酒店生意，签一年合同是长租生意。放弃一部分旺季涨价的弹性，换一整年的稳定入住率和现金流——这笔账，在 RevPAR 负增长的时候算得过来。

租房市场那九成个人房东，是另一头

国内约九成出租房源在个人业主手里，住房租赁市场机构化率只有 8% 到 10%

酒店敢进来，是因为对面这个市场足够散。

国内约九成出租房源掌握在个人业主手里，住房租赁市场的机构化率只有 8% 到 10%，而美国这一比例约为 50%。一线城市租客的主流预算，集中在每月 1000 元到 3000 元这个区间。

租过房的人都知道痛点在哪：中介费通常半个月到一个月房租，线上照片和实际房况不一致，合同里的押金、维修、退租条款各有各的写法。服务好不好，很大程度取决于遇到的房东是谁。

香港提供了一个已经跑出结果的参照。市场消息称，凯德投资拟以约 23 亿港元收购上环德辅道西 28 号的宜必思香港中上环酒店，该物业约 550 间客房，计划改造为学生公寓，由雅诗阁旗下「雅遇」运营。仲量联行数据显示，香港学生床位缺口预计从 2025/26 学年约 7.63 万个扩大到 2029/30 学年约 14.72 万个，而主要私人专用学生宿舍只有约 6900 个床位，主流项目入住率在 98% 以上、普遍接近满租，租金自 2022 年起每年上涨近 10%。

存量物业改造、标准化运营、稳定客群——这条路径在香港已经被资本验证过。

1500 元的账，不能只看租金

合同直签、不收中介费，是酒店系长租相对传统租房直接可见的差别

回到那个 1500 元。它能不能成立，取决于一个很难改的东西：成本结构。

酒店的成本是按 " 天 " 设计的。一间房今天入住、明天退房，保洁、布草更换、前台接待、安保巡检，都由较高的日房价覆盖。换成住半年的长租客，不可能每天打扫，也不可能每天换布草。如果沿用短住的成本结构，租金就会被推高，产品立刻出预算。

所以真正的功课是重做一遍：哪些服务保留、哪些外包、哪些交给租客自己完成。

看房时要算的也不只是月租。部分由酒店客房改造的房源是商用水电、没有燃气、隔音一般，日常保洁可能按小时另收；一些商办物业还会影响办居住证。月租低不等于居住成本低，这些固定支出加起来才是真实价格。

对刚换城市、项目外派、实习过渡的人来说，酒店式月租卖的是省心；对拖家带口长住的人，民水民电的老小区往往更划算。

这门生意的门槛不在门店数和会员数，在于能不能把租金、服务和成本长期摆平。按天卖的房间改成按月卖，改的是计价周期；改不了的是那套为短住设计的成本结构——这才是酒店做长租真正要过的一关。

数据来源：中国饭店协会《2026 中国酒店业发展报告》；华住集团 2026 年中期业绩公告（截至 2026 年 6 月底门店与客房数、成熟门店同店 RevPAR 与入住率变化）；锦江酒店 2026 年半年度报告（中国大陆有限服务型酒店 RevPAR、中端酒店 RevPAR、平均房价）；华住会「旅居」频道与城家公寓公开信息；锦江酒店（中国区）2026 年 8 月 28 日途羚、羚居品牌发布信息；仲量联行香港学生住宿市场数据；市场公开报道（凯德投资香港酒店改造项目）。