中国金茂 2021 年末员工数量 12825 人，2026 年中员工数量 7885 人，减员 4940 人。

一、逐期员工数（合并正式员工）

可核到的序列如下（单位：人）：

• 2021-12-31：12,825（ESG/ 年报口径，男约 8,344、女约 4,481）

• 2022-12-31：11,534，同比－1,291、－10.1％

• 2023-12-31：9,488，同比－2,046、－17.7％

• 2024-12-31：9,377，同比－111、－1.2％ 

• 2025-12-31：8,182（第三方汇总；部分中报摘要亦用此数代表 2026 中期），同比－1,195、－12.7％ 

• 2026-06-30：7,885，较 2025 末－297、－3.63％ 

分段看：2022 – 2023 两年减 3,337 人，占 2021 以来总减员约 68％；2024 几乎横盘仅减 111 人；2025 – 2026 再减约 1,694 人，占约 34％。所以 " 减 4,940" 不是平均每年砍 1,000，而是 " 前两年快刀、2024 观察、2025 起架构性再砍 "。

二、第一阶段（2022 – 2023）：行业下行下的被动瘦身

背景是地产销售、融资、回款同时收缩。金茂 2024 年报回溯显示，2022 年起销售规模下行，2024 年签约销售额 982.55 亿元、同比仍降逾 30％，销售回款同比降约 30％。 人员跟随项目量走：

• 开发端：拿地减少、开工放缓、部分城市公司项目竣工或停滞，工程、报建、策划、营销编制随货值收缩下调；

• 职能端：区域 / 城市平台先冻编、自然离职不补、外包转内部精简；

• 非核心：创新孵化、部分商业 / 绿建 / 装饰等辅助业务在亏损或低协同时整合，相关人员随业务关停并转。

这一阶段减员主要不是 " 开会宣布裁 X 人 "，而是净流出＝不补岗＋自愿离＋项目减编。到 2023 末降到 9,488，已比 2021 峰值的 " 集团—区域—城市 " 扩张型编制轻了四分之一多。

三、2024：人数横盘、费用快降，做组织前戏

2024 末 9,377 人，只比 2023 少 111，但财务端降本很猛：

• 销售收入 22.88 亿，同比－23％（员工开支 + 广告费减少为主）；

• 管理费用 29.17 亿，同比－25％（员工开支 + 办公开支减少为主）；

• 财务费用相关利息开支 68.83 亿，同比－16％；

• 国信证券汇总：销售 / 管理 / 财务约 23/29/25 亿，三费合计同比约－21％。

• 组织上，2024 年开发单位已在 " 管理主体个数压降 " 基础上把部分三级架构试转二级，年报和管理层口径叫 " 强化总部运营管控及管理穿透 "。

也就是说，2024 人数没怎么动，但工资总额、办公、差旅、区域平台费用已经在挤。这为 2025 直接撤区域做铺垫。

四、2025 起：撤五大区域，三级变两级（主动重组）

这是你这组数据里 2025 → 2026 继续大减的核心原因。

动作时间线：

• 2023 年做过一次总部 8 个中心 +4 个部室合并为 13 个职能部室，区域由 6 变 5；

• 2025 年 3 月官宣：取消华北、华东、华南、华中、西南 5 个区域公司，原 " 总部—区域—城市 " 三级变 " 总部—地区 " 两级；

• 原近 20 个城市公司重组为 14 个地区公司 +6 个事业部 / 片区（龙河、福建、武汉、重庆、济南、宁波片区）；

• 14 个地区公司覆盖上海、浙江、苏南、南京、合肥、北京、天津、山东、郑太、雄安、西安、广深、长沙、成渝等，重点做京沪杭蓉津长西；

• 人事上原华南李兴升高级副总裁，多个城市总重新任命，区域总层级大幅压缩。

影响人群：

1. 区域本部中台——投资、财务、人力、法务、成本、营销策划、运营等共享职能最受影响，要么上收到总部、要么下沉地区、要么撤岗；

2. 原区域总 / 副总 / 部门负责人——部分转地区总、部分退二线、部分不再设岗；

3. 低能级城市项目公司——城市撤并后重复岗位合并，比如多个城市共用成本 / 设计 / 客关；

4. 总部强化直管后，总部编制可能略增，但区域 + 城市总编制净减。

配合业务方向也很清楚：2024Q4 – 2025 金茂回补核心城市，上海、北京、西安等拿地超 200 亿（媒体统计 Q4 – Q1）， 2025 全年签约 1,135 亿、同比 +16％、行业排名升至第 8，一二线占比 96％。 人员从 " 广撒网低能级 " 转向 " 核心城市重仓 "，人数降但单城投入可能不降。

五、2025 – 2026 费用与人效对照

2025 全年（公司 / 媒体汇总）：

• 销售 / 管理 / 财务费用分别约－4％/－13％/－9％（乐居年报解读）、或点评口径－4/－13/－10；

• 毛利率约 15.5 – 16％，归母约 12.5 亿、同比 +18％；

• 新增融资成本 2.75％，境内新发更低；

• 新项目首开周期 5.2 个月、经营现金流回正 10.4 个月。

2026 中期：

• 营收 214.18 亿（同比－14.71％），归母 8.79 亿（同比－19.35％）；

• 期间费用 29.09 亿、同比－3.54 亿；其中销售－2.04％、管理－10.68％、财务－17.03％；

• 按第三方 2026 中 7,885 人粗算，半年营收 / 人约 271 万人民币、年化约 543 万；但利润端受毛利率降至 11.62％拖累，人效利润不如 2025。

读法是：减员 + 撤区域在 " 管理费用率 " 上见效明显（2026 中管理费双位数降），但因地产收入确认波动大，人均营收 / 利润会随结算项目大幅摆动，不能单年下结论 " 人效一定提升 "。

六、总减 4,940 人的构成逻辑（避免误读成 " 裁 4,940"）

净减少≈以下几类叠加，比例因口径不公开只能定性：

• 被动业务收缩：2022 – 2023 销售 / 开工 / 回款下行，项目减编为主，约 3,300 人；

• 自然流失不补：全周期都有，2024 尤其明显（人数几乎不降但费用降）；

• 区域撤销撤岗：2025 起五大区域取消，区域中台、重复城市职能合并，贡献 2025 – 2026 大部分再减员；

• 非核心 / 亏损业务剥离：绿建、装饰、部分创新、商业 / 酒店若出表或重整，相关人数可能移出合并；

• 并表范围变化：如 REITs、合资平台、物管子公司股权或并表口径调整，会影响 " 集团员工总数 " 但不一定是真裁员；

• 绩效优化 / 末位：媒体常写 " 末位淘汰 "，但金茂公开材料更多用 " 组织迭代、控费提效 "，不宜把净减全算主动辞退。

更严谨的书面表述建议用：" 合并正式员工由 2021 末 12,825 人降至 2026 中约 7,885 人，净减 4,940 人、降幅 38.5％；其中 2022 – 2023 随行业下行净减约 3,337 人，2025 年撤销五大区域、改总部—地区两级后继续精简，2025 – 2026 中再减约 1,694 人。减员由项目收缩、自然流失、区域撤并、非核心整合及并表变化共同形成，不宜全部视同主动裁员。"

七、横向定位

地产央企 2021 – 2025 普遍减员：保利、招商、华润、华侨城等都有大比例缩编。 金茂的特点不是 " 减得最多 "，而是 " 三级转两级比较彻底＋配合核心城市补货 "：人数砍 38％、区域层整层去掉，但 2025 销售反而正增长，说明它把编制从低能级和中间层往京沪杭蓉等核心项目重配。风险是短期城市总直对总部，管理跨度变大；区域经验、跨城资源协同若靠人盯人，撤层后总部能力跟不上会出问题。