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9 月 24 日北京四部门落地现房销售细则。

9 月 30 日规自委随即优化宅地交易规则——一套 " 销售端堵风险、土地端给现金流 " 的对冲机制正式成型。

旧账本被掀了。

8 · 28 后新公告宅地：预售须主体封顶，预售证项目竣工备案后才放个贷，开发贷走主办银行、资金封闭管。

房企原逻辑是 " 拿地—卖楼花—用购房款盖房 "，现在变成 " 拿地—自垫到封顶—再垫到竣工—按揭才到账 "，回款周期从约 1 年拉到 2.5 — 3 年。

土地端开始买单。

新规两条核心：

预申请保证金由 500 万— 2000 万降至 200 万— 1000 万，上限腰斩、下限降六成；

地价款签约 30 天内交 50%，余款参与预申请者 24 个月、未参与者 18 个月缴清，且不计利息。

以昌平歇甲庄村地块起始价 29.36 亿算：首付 14.68 亿，尾款也是 14.68 亿；预申请企业多拿半年账期，按年化 2.2% — 2.6% 粗算，相当于省 1600 万— 1900 万财务成本。政府没补贴现金，但把 " 时间 " 免费给了提前报数的房企。

歇甲就是样板间。

9 月 30 日挂牌的昌平北七家歇甲庄 CP02-0704-0049/0077-01/0073 地块，占地 8.89 公顷、规划建面 10.09 万㎡、起始 29.36 亿、楼面约 2.91 万— 3 万 /㎡，贴 17 号线 /18 号线天通苑东站、临清河温榆河，容积最低 1.01；交易文件明文执行建房规〔2026〕3 号、京建发〔2026〕460 号——要么封顶预售，要么现房销售，没有楼花滚钱的日子。

隔壁 " 旧世界样本 " 国贤府 PARK：去年拿地、今年卖、网签 654 套、回款超 39 亿、已覆盖地价款。

歇甲新地则是 " 新世界样板 "：低密、近地铁、生态牌都有了，但必须算 " 两年不回血 " 的资金账——能留下的不是最敢加杠杆的，而是央企、市 / 区属国企和极少数低负债民企。

北京不是放松调控，是把风险从购房人转移到开发商资产负债表上，再用土拍分期把开发商扶住。

岳各庄 70 亿巨无霸、小沙河等地一度暂停，不是没需求，是旧出让文件配不上现房规则；

歇甲 11 月 3 日开拍结果，将回答一个问题——当 " 卖房回款 " 变慢，房企还愿不愿为北五环低密地块，先掏 14.68 亿首付？

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