作者  | 童画

郑女士没想到，自己会成为南京市第一个享受到房贷贴息新政福利的买房人。

六大国有大行在 9 月 30 日集体官宣落地房贷贴息新政，郑女士 10 月 2 日就在工商银行南京分行新街口支行办完了贷款合同及个人住房贷款财政贴息服务确认书的签署。

贴息政策对于银行来说，究竟有何妙处呢？券商研报直接点破对于银行的利好。

当 A 股市场读懂这套底层逻辑，资金自然愿意给国有大行重新定价。

节后首个交易日，大盘还在原地磨磨蹭蹭之时，工商银行的股价盘中摸到 8.38 元，中国银行冲上 6.87 元，双双刷新年内股价高点。

10 月 12 日，工商银行、中国银行、中信银行三家公司的股价再次创造新高。

万亿市值 " 大象 " 起舞，不是凭空炒作，而是银行的资产端迎来了边际转机。

01.

地产、银行的 " 兴奋剂 "

9 月 29 日晚，财政部、央行、金融监管总局突然联合发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（简称《通知》）。这是国内首次中央财政直接对商业性个人住房贷款贴息。

图片来源于央行官网

这套政策最大的亮点，一句话概括就是财政出钱贴息，买房人免申即享，银行负责落地执行。

《通知》说得很明白，新房和二手房都能参与，财政部门按照贷款本金给予年化 1 个百分点、贷款本金上限是 100 万元、最长享受 5 年。

当然想要吃上这份贴息红利，想申请的居民必须同时踩中三道门槛。第一，必须是 10 月 1 日之后新发放的首套商业房贷，存量贷款置换不算；第二，房子建筑面积不超过 120 平方米；第三，房屋总价不高于 150 万元。

《通知》一出台次日，即 9 月 30 日，六大国有大行集体发布公告，政策自 10 月 1 日起正式启动，暂定执行一年。

图片来源于工行官网

按央行 8 月新发放房贷 3.1% 的加权平均利率测算，贴息之后，购房者实际承担利率降到 2.1%，利息负担直接减少大约三分之一。拿 100 万元贷款举例，最长 5 年贴息周期，借款人合计少付利息近 5 万元。

为了尽快落实贴息政策，各大银行的从业人员在国庆假期直接加班赶工，把政策红利送到老百姓手里。

例如，工商银行各地分行假期不停工，成都分行假期首日放出 8 笔贴息房贷，投放金额 422.8 万元；七台河分行落地一笔二手房贴息贷，李女士贷款 15 万元，10 年期，累计省下利息接近 5800 元。

南京的故事更有代表性，来自宿迁的郑女士在南京生活四年，看中了秦淮区一套 59 平二手房，总价 78 万元。

原本还在犹豫，客户经理介绍贴息政策后，郑女士直接下定决心。这笔 66 万、40 年期的首套房贷，前 5 年每月月供少 500 多元，五年合计省下 3 万元左右。

此次，国家的房贷贴息政策目标非常清晰，瞄准刚需普通家庭，支持中小户型、低总价住房，不炒概念，只托举真实的居住需求。

02.

终于不烧心了

当然，很多人会产生一个误区：贴息是给房贷降息，银行要少赚钱。

但是，这次《通知》的政策有着最精妙的地方，也是券商看好银行股的核心逻辑——贴息资金由财政承担，不改动银行贷款合同利率，银行这笔资产的账面收益纹丝不动。

对比过去直接下调 LPR，直接压低银行资产收益率，二者完全不是一回事。所有利好，集中体现在银行最核心的资产端。

图片来源于中泰证券研报

中泰证券更是直言对银行有三重利好：呵护银行息差、利好按揭投放、改善零售资产质量。

首当其冲的好处，就是银行的贷款名义利率不会改变，息差不会受到挤压。这就在降低居民月供压力的同时避免进一步侵蚀银行利润。做到一石二鸟。

其次，银行可以拿到更多低风险的优质按揭资产，止住按揭资产持续缩表的难题。

过去几年，一些居民持续提前还贷，银行手里长期稳定的生息资产不断流失，优质资产荒让银行很烧心。

此次贴息政策降低了购房者实际资金成本，唤醒刚需购房意愿，带动新的按揭投放。

再说另一个好处，就是稳住了银行的长期生息资产，改善零售资产的质量。

此次房贷贴息政策托住了存量按揭资产质量，缓释了不良贷款的上行压力。贴息降低了刚需购房者月供压力，给借款人现金流加上一层安全垫，降低新增贷款未来的违约概率。

如果将时间拉长来看，新增按揭贷款还能优化银行的整体资产结构。

中金公司的研报指出，房贷贴息政策在尽量规避银行息差显著承压的前提下，双向撬动信贷需求。" 对于个人住房贷款、基建贷款占比更高的国有大行，信贷端需求提振效果将更为明显。"

毕竟在国有大行资产结构里，对公信贷占比偏高，风险相对集中，此次一旦增加了合规的房贷按揭投放，就可以提升零售信贷占比，分散对公资产的集中度风险。

03.

迎来价值重估

既然此次房贷贴息不会影响银行的利润，还能带来不少好处，资本市场的投资者们立即开始重新打量银行股。

10 月 8 日的盘面，足够让人印象深刻。大盘整体波澜不惊，银行板块却逆势走强，工商银行、中国银行两只 " 巨无霸 " 股票在盘中接连创出年内新高。

工商银行最高触及 8.38 元，中国银行冲高至 6.87 元，两个万亿市值的 " 巨无霸 " 走出这样的行情，在 A 股并不常见。

图片来源于 Wind

很多人对银行股的印象是 " 高股息 "，躺平分红、波动极小，属于稳健投资类型或者资金避险才会惦记的 " 养老板块 "。

过去很长一段时间，银行股趴在地板估值，市场最大的担心，就是地产链条拖累资产质量，叠加持续的净息差下行，银行手里的优质生息资产越做越难。

银行股的这一轮行情，本质是预期修复。

资本市场看到，政策工具箱拿出了不一样的玩法，不再是简单下调贷款利率，直接压缩银行的收益。

这次贴息，相当于换了一套打法，把成本承担主体转移出去，银行不用牺牲自己的贷款收益率。

在政策落地之后，资金开始重新掂量国有大行的价值。国有大行本身就是国内按揭贷款的主力玩家，手里握着网点、风控、渠道三重优势。一旦刚需购房被深度激活，新增按揭业务的蛋糕，六大行自然分到最大一块。

目前，房贷贴息政策撬动购房需求已经奏效。综合多家媒体报道，" 十一 " 黄金周期间，工行广东省分行受理符合贴息条件的房贷申请金额约 3.8 亿元。同时，广州、佛山、江门等城市商品房销量，表现亮眼。

而华泰证券预测，购房贷款贴息直接降低新增按揭成本，对低线城市刚需的撬动更明显，预计今年四季度居民中长期贷款同比多增约 2000 亿元。

当然，股价冲高，不单单是房贷贴息一个因素。高股息、资产质量边际企稳、长线资金持续配置，多重力量叠加。

但房贷贴息新政，是这一轮行情里最亮眼的催化剂。市场终于看到，银行资产端不是只能被动缩表，政策有办法帮银行稳住零售信贷的基本盘。

房贷贴息新政，本质是一场财政与金融的协同实验。一边是普通刚需购房者，月供压力实实在在减轻，买房的决策门槛被压低；另一边是国有大行，不用牺牲息差，就能拿到更多优质按揭资产，资产端的风险压力得到缓释。

这也是为什么，在市场震荡的时候，工商银行、中国银行这样的国有大行能够走出一波行情。二级市场的资金看懂了，这次政策不是简单的让利，而是换了一种方式，保护银行资产端的盈利能力。

从另一个角度看，这一套政策组合，也给市场展示了新的思路：稳楼市，不一定非要银行独自吞下利息损失，也不一定要 " 以价换量 "。

房贷贴息政策，既能减轻居民购房负担，又能守住银行资产端的基本盘，更深一层还能守住居民的资产负债表。

万亿 " 大象 " 起舞的背后，是政策思路的转变，也是市场对银行资产质量预期的一次重估。

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