温岭宝龙生活广场将被法拍。

一、法拍核心参数（2026-11-02 开拍）

• 标的：温岭市城西大道西侧、中心大道北侧 " 台州温岭项目商业地块（宝龙生活广场）" 不动产  

• 开拍：2026-11-02 10:00，竞价周期 1 天，延时 5 分钟，加价幅度 250 万元  

• 起拍价：5.83788 亿元（约 5.84 亿） 

• 评估价：6.8681 亿元（约 6.87 亿），起拍约为评估价 85 折  

• 保证金：1.15 亿元  

• 执行案号：网 2026-821 评估、 ( 2026 ) 浙 10 民初 10 号，金融借款合同纠纷  

• 调查表披露相关方：台州珑德置业、台州璟懿实业、农行温岭支行、建行温岭支行、上海宝龙实业发展（集团）；拍品所有人写 " 台州 XX 房地产开发有限公司 "（阿里原文会具名） 

• 现状要点：有租赁、不腾空、温岭法院查封；调查表勾 " 无抵押 " 但同时列多家银行 / 实业主体，最终以不动产权属登记、评估报告、协助执行口径为准  

补充体量参考（媒体 / 楼盘资料）：商业地块土地约 22,254.34㎡、建筑约 108,859.21㎡、5 层；整体项目总建约 37 万方，购物中心约 8 万㎡、210+ 品牌、1700 个车位，S1 中心大道 / 温岭第一人民医院站接驳。 

按起拍 5.83788 亿 ÷ 10.8859 万㎡≈ 5,363 元 /㎡建筑面积；若只按 8 万㎡购物中心算≈ 7,297 元 /㎡。这个单价是否便宜，要看净租金而不看评估折扣。

二、" 三方联手 " 到底怎么理解

• 拿地 / 早期定位：2019 年温岭城西综合体地块，公开宣传曾写宝龙、碧桂园、中骏三方携手做 TOD ；宝龙官网项目页主推 " 中骏 + 宝龙 " 联合，约 37 万方、购物中心 + 住宅 + 轻轨商业 。

• 本地论坛口径：有说法称后来碧桂园退出，变为宝龙 + 中骏合资，住宅部分另涉其他合作；这类二手信息只作背景，不替代股权登记。 

• 本次法拍意义：被拍的是商业不动产本身，不是直接拍项目公司股权。所以 " 当年谁一起开发 " 影响品牌 / 租约 / 历史债务背景，但过户后新业主按拍卖裁定接资产；原有合作开发纠纷、股东借款、总包欠款等不直接随商业房产转移，除非有抵押 / 查封 / 建设工程优先权在拍卖中处理。

三、商业角度值不值得盯

利好：温岭城西核心、S1 轻轨口、8 万㎡已开业购物中心、210+ 品牌、对比银泰形成双核；起拍较评估折价约 15%，若按真实净回报测算可能有一定安全边际。 

风险：

• 有租赁但不腾空——必须调租约台账：承租人、面积、租金标准、免租期、租期到哪年、是否含转租、是否存在 " 以租抵债 "、优先购买权人（如整体运营方 / 宝龙商业）是否行权。 

• 金融借款纠纷 + 多家银行 / 宝龙实业出镜，要核对是否有未披露抵押、工程价款优先权和欠费（物业费、能源、税费、滞纳金）。

• 商业地产法拍常按 " 现状 " 交付，法院不包清场；若主力店（影城 / 超市 /KTV/ 健身）合同不利或整体运营权复杂，接手后改组成本不低。 

• 温岭本地消费厚度 vs 银泰竞争、轻轨客流兑现度，需要用近 12 — 24 个月 POS 流水而非评估公司收益法结论交叉验证。

四、参与前尽调清单

1. 阿里 / 法院下载评估报告 + 权属登记表，核对具体权证号、各层面积、土地终止年限、商业服务业用途限制；

2. 向温岭不动产查查封顺序、抵押登记、预告 / 异议；向税务查欠税，向物业查欠费；

3. 要租约 Excel+ 合同扫描，重算 " 可收租金－空置－物管－改造－资本化支出 " 得净 NOI，反推 Cap Rate；

4. 问法院：成交后腾退谁负责、租赁是带租拍卖还是解除、优先购买权登记截止； 

5. 资金端：1.15 亿保证金、全款周期（司法拍卖通常不支持普通按揭，需法拍贷 / 自有资金），提前做银行额度； 

6. 若打算继续委托宝龙商业或第三方运营，提前谈 " 换业主不停业 " 的交接方案。