每一个楼花，都是独一无二的。

85 天，观玺走到了开盘的最后一公里。

10 月 22 日，它领取首张预售证：一期全部 10 栋住宅楼，共 785 套房源。

正式开盘的日子，定在 10 月 30 日。

在领证后的当日，官方给出了一组数据：

5个小时，认筹突破 300组。

观玺，是下半年北京楼市最值得关注的楼盘之一。

7 月 30 日，昌平东小口 0002 地块土拍，107 轮激烈竞价，49.77 亿元落槌，溢价率 10.6%，楼面价约 3.66万元 / 平米。

建发结束长达 13 个月的拿地空窗，摘下这宗紧贴海淀、承接西三旗与奥北外溢的核心地块。

更重要的是，东小口板块的市场需求，早已被验证过。

观玺隔壁的龙樾海序，今年 5 月 16 日开盘，当天认购 589 套，目前已基本售罄。

这，让外界看到了东小口板块，蕴藏的极大需求潜力。

而建发本身，也是高溢价地块的操盘专家。

最好的例子，莫过于建发海晏——创造了北京楼市 10 万 + 豪宅的多项荣光。

不过，到了观玺身上，建发不再一个人战斗。拿地半个月后，它引入越秀地产联合开发：分别持股 49% 和 51%。

强强联合之下，观玺祭出了两个杀手锏：

1、规划上，是昌平楼市首个抬板社区；

2、产品上，站到了昌平楼市新的天花板。

而市场端的反响，也给了观玺足够的肯定：10 月 3 日售楼处开放至今，始终人流爆棚。

旧王的纪录还在，新王的脚步已至。

观玺，能打破龙樾海序的业绩吗？

被整体 "抬高 "的社区

观玺容积率 2.45，比龙樾海序低了 0.35。

别小看这 0.35。它让观玺的产品形态，先天更低密。

建发在它身上，规划了 21 栋 5-18 层洋房 + 小高层，共 1352 户，洋房占比接近 45%。

所有楼栋南北通透，南低北高，最宽楼间距可达 1.7 倍。

在奥北、昌平南这片已被验证过购买力的板块，这个底盘规划，本身就已处于领先地位。

但建发没有止步于此。

观玺规划上最大的亮点，是抬板设计。

整个社区依西高东低的地势，整体抬升：东侧抬板约 5 米，托起含景墙宽约 69 米的东大门；南侧抬板约 1.8-3.9 米；西侧抬约 1.7 米。

抬板之下，是车库、设备间与全部社区配套；抬板之上，是纯人行的园林天地。

机动车从入口直接入库，人车分流被做到了物理层面；业主经园林归家，老人孩子在板上散步遛弯，各得其所、互不打扰。

更关键的是空间的腾挪。依托抬板高差，观玺内部做出一条，长约 260 米的 " 峡谷河流 " 曲水带。

通过六亭六廊桥串联，配上约 160 米长的中心景观轴，达到了约 4.5 万平米的园林体量，其中包括了近 2000 平米水系八处水景。

这个规模，不仅远超同等体量的其他四代宅，且让观玺多处地库实现景观采光。

观玺的会所同样超配：

约 1800 平米地下运动会所，有恒温泳池、篮球羽毛球馆、健身房、瑜伽室等；约 2200 平米的架空层泛会所，包含四点半学堂、私宴厅、共享自习室、棋牌球类等。

共规划了 10余种功能的会所，无论业主日常生活还是对外待客，全部接得住。

此外，观玺还是建发全新产品系—— " 诗意东方 "，在京的首秀。

该产品系较此前建发的风格，进一步做轻：偏爱东方底蕴，但拒绝厚重压抑的仿古符号，要的是可日常、可长期居住的诗意。

" 诗意东方 " 产品系 2024 年佛山首发，两年内落地上海、厦门、南京等城市。其中厦门书香五缘首开两小时售罄，上海云湖玥引爆北上海。

而有了抬板的加持，观玺成了 " 诗意东方 " 系中，段位最高的一个项目。

综合而言，低密的底盘、抬板的骨架、超级园林会所配置、以及全新产品系赋能：

观玺的规划，把昌平的居住标准，直接抬高了一个代际。

产品的关键词

产品端，观玺同样站到了昌平楼市的天花板。

它的户型共有 5 个面积段：80平米、96 平米、107 平米、118 平和 143 平米。

其中 785 套首批领证房源里，具体的分配比例为：

80 平米三居 303 套，占比 38.6%；96 平米三居 107 套，占比 13.63%；107 平米四居 137 套，占比 17.45%；118 平米四居 204 套，占比 25.99%；143 平米楼王仅 34 套，占比 4.33%。

如果只看户型段位和分配比例，观玺似乎是一个刚改兼顾的社区。

但，看它每款户型的实际空间，更像一个偏改善项目。

因为，它的拓展手段和面积，不仅在昌平，放眼整个北京楼市，也是屈指可数。

"全系标配 "，是观玺户型最锋利的关键词。

来看看它户型的拓展手段：

1、所有户型，南向内嵌阳台 +设备平台 + 装饰构架 + 花池，一样不落。

其中内嵌阳台进深约 1.8 米，计一半产权；设备平台 + 装饰构架进深约 1 米，不计产权；花池进深约 0.6 米，不计产权。

花姐印象中，北京楼市能做到全系户型标配花池的项目，目前只有三个。

除了观玺外，另外两个是招商兴宸揽阅、保利京华曜。

它们一个是当下的 TOD 流量热盘，一个是内城抬板豪宅。与观玺的开盘节点，挤在同一档期。

2、所有户型，北向除了通面设备平台 +装饰构架组合外，最北边标配一处装饰构架，进深约 1 米，可作开敞露台使用。

目前能与之对标的，似乎也只有保利京华曜。

整体而言，观玺在产品拓展方面，做到了北京楼市罕见的南北 " 阳台 + 阳台 " 格局。

南向养花、北向晾衣看景。观玺把双阳台自由，给到了每一个户型。

多重叠加之下，观玺的实际使用率，十分可观。

花姐以 80 平米中间户为例。

在观玺所有户型中，它可能是昌平房子平替海淀，性价比最高的户型。

阳台拓展约 3.42 平米，设备平台 + 装饰构架拓展约 10.7 平米，花池拓展约 2.76 平米。总拓展面积约 16.88平米，实际使用率约 99.27%。

而隔壁龙樾海序同段位的 76 平中间户，总拓展面积约 11.22 平米，实际使用率约 93.15%。

虽然产权面积比隔壁邻居，多了 4 平米，但反映在具体的空间上，有了本质区别。

观玺 80 平中间户北向的两个卧室面积，分别为 7.68 平米和 8.91 平米；龙樾海序 76 平，分别为 7.56 平米和 5.88 平米。

一个真正的三居，一个只能称 2+1的可变三居。

哪款户型性价比最强？

再来看看观玺的价格。它整体的预售均价，约 6.8万元 /平米。

按楼栋看，最低价出现在 17#，约 6.58 万元 / 平米，全部为 80 平米户型；最高价在 6#，约 6.94 万元 / 平米，为 107 和 143 平米的楼王户型。

3600 元 / 平米的极差，只有均价的 5.3%，在北京新盘里，算克制的。

按户型看，80 平米的备案价，在 6.58 万 -6.68 万元 / 平米；96 平米在 6.76 万 -6.87 万元 / 平米；107 平米在 6.82 万 -6.94 万元 / 平米；118 和 143 平米，在 6.93 万 -6.94 万元 / 平米。

可以看出，除了 80平米外，其余户型在预售均价上的价差，处于同一个水平线。

但预售价，不等于成交价。

参考龙樾海序，它的备案均价约 6.41 万元 / 平米，实际网签均价 5.42 万元 / 平米。

但，观玺的楼面价比龙樾海序，贵了约 4600 元 / 平米。

况且，与龙樾海序相比，观玺的综合素质，明显再上一个台阶：

1、容积率少了 0.35，让它的洋房占比多了。直接影响是，产权得房率更高；

2、再加上拓展手段更丰富，多出的面积，导致实际得房率，比龙樾海序普遍高出 5 个百分点以上；

3、得益于抬板的加持，观玺的无论园林还是会所等公区配套，较龙樾海序有了质的飞跃。

当这些因素都叠加在一起时，如果观玺的开盘价，只比龙樾海序多出了一个楼面价：建发和越秀，似乎比北京城建的让利更多。

具体而言，花姐认为根据不同的户型和位置，观玺将采取不同的销售策略，差价会拉得较大。

其中，最具性价比的户型，是 80平米中间户。

相比边户少了飘窗，但南北 " 阳台 + 阳台 " 的赠送组合，已经让它的空间足够舒展。

正经的三居，加上全盘上车门槛最低的身份，对刚需家庭足够友好。

花姐预计，观玺 80平米中间户的实际开盘价，会在 5.8万元 / 平米左右。

其次是 118平米中间户。道理并不复杂：

1、96 平和 107 平户型，占比本就少，按着目前的认筹热度，必然溢价；

2、143 平总户数更少，南向四面宽的产品，注定被改善客户疯抢；

3、118 平的占比仅次于 80 平，全盘得靠它走量，价格上，要优于 96 平和 107 平。这点，其实备案信息，已有显示。

因此，在观玺整个户型系里，118 平显得格外扎眼。对终极改善客户而言，将是最从容的选择。

花姐点评：

最后，花姐把观玺的底牌，从头到尾再捋一遍：

1、东小口，一步海淀的黄金区位，早已被验证过的购买力；

2、昌平首个抬板社区，约 4.5 万平米的园林，和约 4000 平米的会所 + 架空层体系；

3、全系南北双阳台的独一份配置，95%-106% 的实际使用率；

4、再加双国企的交付背书，和一本算得过来的性价比账。

板块空窗期的天时、紧邻海淀的地利、强强联手的人和，观玺占全了。

对购房者而言，想在海淀边上置业，目前的动作只有一个：

在观玺开盘之前，赶紧先把认筹先交了。

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