10 月 30 日，西安 "828 新政 " 地方细则正式落地，以 2026 年 8 月 28 日为节点对商品住房项目实施分类管理。新取得土地项目申请预售的，单体建筑须完成主体结构封顶，预售资金封闭管理至竣工验收合格、配套具备交付条件。在途项目分两类处理：已取得规划许可证但未办预售的，按原政策执行；已取得土地使用权但未取得规划许可证的，原则上按新项目执行，但经区县政府研判能确保按期交付、加强预售资金监管并报市住建部门备案后，可在 2027 年底前按原预售条件申请预售。已取得土地使用权的历史遗留问题项目，由各区县建立清单台账、评估风险后按在途项目规定执行。现房销售方面，8 月 28 日后新出让土地及已出让土地尚未取得规划许可证的项目优先采用现房销售，定金收取上限为总房价款的 5%。

制度转轨发生在市场深度调整的背景下。前 10 月西安宅地市场延续低温，底价成交仍是主流；新房供需规模同比回升、成交略大于供应，但价格仍处 " 以价换量 " 通道；二手房 " 量升价跌 " 格局未改，价格低位震荡。政策对预期的提振有待向成交端传导，市场企稳仍取决于需求修复的持续性。在此背景下，中指研究院发布《2026 年 1-10 月西安房地产企业销售业绩 TOP30》，结合宅地、新房、二手房市场运行态势，解析西安楼市最新走向。

特别声明：房企销售数据统计是以 2026 年 1 月 1 日 -10 月 31 日期间销售的商品房认购数据为统计口径，范围覆盖西安主城区 + 西咸新区 + 郊县，主要依据中指数据 CREIS 在西安的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

特别声明：商品住宅销售数据统计是以 2026 年 1 月 1 日 -10 月 31 日期间销售的商品住宅认购数据为统计口径，范围覆盖西安主城区 + 西咸新区 + 郊县，主要依据中指数据 CREIS 在西安的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

▌【宅地市场】

2026 年 1-10 月，西安宅地市场供需规模同比明显收缩，整体延续低温运行态势。据中指院监测，1-10 月西安累计推出涉宅用地 49 宗、456.91 万㎡，成交 38 宗、364.24 万㎡，推出量与成交量同比分别下降 51% 和 48%，供需两端均显乏力。从月度表现看，10 月市场推出涉宅用地 5 宗、53.90 万㎡，暂无成交，成交端阶段性断档，进一步反映出市场活跃度不足。当前西安宅地市场仍处于深度调整阶段，企业拿地意愿尚未全面恢复，底价成交仍是主流，短期市场回暖动力相对有限。

图：西安涉宅用地月度供求量价走势

数据来源：中指数据 CREIS

▌【新房市场】

2026 年 1-10 月，西安商品住宅市场供需规模较上年同期有所回升，但价格端持续承压下行。据中指院监测，1-10 月西安商品住宅累计供应约 596.35 万㎡，成交约 609.40 万㎡，较 2025 年同期分别增长约 4.8% 和 10.2%，整体供求基本平衡。价格方面，市场仍处于 " 以价换量 " 的调整通道，1-10 月成交均价约 16070 元 /㎡，同比下跌约 8.3%，价格回稳基础仍不牢固。

10 月，商品住宅供应 17.02 万㎡，成交 40.7 万㎡，成交均价 15575 元 /㎡。当月供应在 9 月集中放量后明显收缩，成交环比回落，价格环比小幅回升但同比仍下跌，市场信心仍在恢复过程中。总体来看，当前市场仍处于筑底修复阶段，短期去化压力有所上升，回稳仍需政策与信心修复配合，价格企稳尚需时日。

图：西安商品住宅月度供求量走势

▌【二手房市场】

2026 年 1-9 月，西安二手住宅市场延续 " 量升价跌 " 格局，成交活跃度较去年同期有所提升。据西安市住建局数据显示，1-9 月西安二手住宅累计网签 80717 套，较 2025 年同期增长 8.85%；累计成交面积约 835.1 万㎡，同比增长 11.52%。9 月，二手房成交 8300 套，环比增长 6.59%，同比增长 9.64%；成交面积 86.12 万㎡，环比增长 5.79%，同比增长 10.59%。价格方面，9 月成交均价跌破万元，环比、同比降幅均较明显；2026 年以来成交均价整体波动，1-9 月加权均价约 1.04 万元 /㎡，较去年同期明显回落，低位震荡特征进一步显现。

整体来看，当前西安二手住宅市场仍处于 " 以价换量 " 的深度调整阶段，成交端在价格让利支撑下保持一定活跃度，9 月成交环比有所回升，但需求释放节奏总体仍偏缓；价格端 9 月环比下行压力重新显现，短期内预计将在当前价位区间筑底盘整，价格企稳仍取决于成交持续性与需求修复情况。

图：西安二手房月度成交量价走势

数据来源：西安市住建局 & 中指数据 CREIS，10 月数据尚未公布

▌【趋势展望】

展望四季度，政策托底效应有望边际增强，但 " 以价换量 " 仍是新房市场主线。中央财政购房贷款贴息落地，叠加西安 " 卖旧买新 " 补贴及公积金提额，需求端政策合力正在形成。但 10 月供应收缩、成交环比回落，去化压力未实质减轻，二手房低价房源持续分流刚需，价格回稳仍缺乏成交量持续支撑，市场将延续 " 核心改善盘有韧性、外围项目以价换量 " 的分化格局。

中期看，2027 年底过渡窗口关闭后，封顶预售与现房销售优先的规则将全面覆盖新增供应，开发周期和资金成本系统性抬升，新增供应节奏进一步放缓，供给结构向央国企及优质民企倾斜。这与宅地持续缩量形成呼应，未来市场规模收缩具有制度性和结构性基础。土地缩量制约新增供应，二手房低位震荡分流需求，新房以价换量延续，市场筑底修复与结构分化并存，央国企及优质民企优势将进一步巩固。

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