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11 月 3 日消息，2026 观点住房租赁大会在上海举行，《观点指数 · 2026 住房租赁卓越表现报告》在大会现场正式发布。报告指出，住房租赁行业正在告别依赖政策红利和房源扩张的粗放增长阶段，由 " 规模竞速 " 转向 " 质量竞合 "，精细化运营、产品力提升、现金流管理及资产效能优化成为企业竞争的核心。

观点指数监测数据显示，2026 年 1 — 9 月，50 个城市住宅平均租金为 31.12 元 / 平方米 / 月，较 2025 年同期的 33.74 元 / 平方米 / 月下降 7.50%。超过八成样本城市租金累计同比回落，春节返城、毕业季等因素虽然带来阶段性需求，但市场整体仍呈现 " 总量横盘、结构下行 " 的特征。

企业经营表现进一步分化。2026 年上半年，万科泊寓、龙湖冠寓分别实现收入 14.64 亿元和 10.60 亿元，同比分别下降 18.67% 和 14.52%。两家企业均通过退出低效或亏损项目、调整资产结构等方式主动收缩规模，将资源向经营效率更高的项目集中。

央国企背景租赁品牌则保持较快增长。招商蛇口壹间公寓上半年收入 8 亿元，同比增长 23.08%；华润有巢全口径营业收入 4.7 亿元，同比增长 14.4%，经营利润同比增长 16.4% 至 2.9 亿元。保利和寓在营房量同比增长 57.69%，招商蛇口壹间公寓同比增长 22.5%，国央企及地方国资平台正在成为住房租赁新增供给的重要力量。

从行业整体规模看，报告监测的 20 家重点样本企业合计开业房源约 120.4 万套，整体管理规模约 150 万套。其中，万科泊寓已开业房源 17.4 万间，仍居行业首位。传统市场化运营商进入主动调整周期，国央企及地方平台则依托土地、物业、资金和政策资源加快扩张。

项目供给方面，2026 年 1 — 9 月，观点指数监测的 30 家样本企业累计新增开业项目 114 个，覆盖 24 座重点城市。与 2025 年同期相比，新增项目数量明显收缩，但单个项目规模有所扩大，保障性租赁住房和人才住房成为新增供给的主体。新增项目主要集中在上海、合肥、深圳、杭州、北京、郑州、广州、成都和武汉等城市。其中，上海年内新增开业项目 20 个，共有 13 家运营商参与布局，成为全国租赁住房供给及资本化运作最活跃的城市之一。

资本端，住房租赁资产证券化持续提速。截至 2026 年 9 月 30 日，上市租赁住房 REITs 共 9 只，发行规模含扩募合计超过 150 亿元，3 只已完成扩募的产品新增募集资金合计 28.68 亿元。2026 年上半年，已有可比数据的 8 只产品营业收入全部实现同比增长，底层资产出租率和经营现金流总体保持稳定。同时，机构间 REITs 加快落地，底层资产开始从保障性租赁住房向市场化长租公寓延伸。存量商办物业、工业厂房和产业宿舍楼，也成为机构收购改造的重要对象。

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