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11 月 3 日，北京 "8 · 28" 现房新政后，首宗正式挂牌宅地——昌平北七家歇甲 B 地块（CP02-0704-0049、0077-01、0073）底价成交。

中建智地 + 未来科学城联合体独报一标，29.36 亿元、溢价率 0%，住宅楼面约 3 万元 /㎡（综合楼面约 2.91 万 /㎡）。

地块底子：北五环外稀有的低密包。

总用地 8.89 公顷，地上建面 10.09 万㎡；

0049 住宅地：6.15 公顷、建面 6.21 万㎡、容积率 1.01、限高 36 米，具别墅 / 低密洋房潜质；

0077-01 住宅地：2.24 公顷、建面 3.58 万㎡、容积 1.6、限高 36 米；

两幅宅地地下空间可连通，统筹整体容积约 1.3；

0073 社区配套：3060㎡会客厅 + 养老 / 助残 / 文化 /100 个社会车位，同步建设移交。

新政账本：回款后移，付款前移。

项目严格执行 " 优先现房销售、预售须封顶、资金全额监管 "。

地款分两期：签合同 30 日内缴 50%（约 14.68 亿），余款预申请企业 24 个月免息缴清（未预申请 18 个月）。

按 2.2% — 2.6% 资金成本粗算，多半年窗口省利息 1600 万— 1900 万；预申请保证金上限从 2000 万降到 1000 万，前期门槛砍半。

前作已经把价格锚验证过。

隔壁国贤府 PARK（A 地）去年 26.012 亿底价摘得，楼面约 2.85 万 /㎡；

今年 3 月底开盘，832 套已网签 697 套、去化 83.8%、均价 5.58 万 /㎡、回款超 41.8 亿，地价覆盖率 160%+。

144㎡户型先清，证明歇甲湾大面积改善需求真实存在。

B 地楼面贵约 1500 元 /㎡，但换回 "1.01 容积率 + 更少配建 + 滨水抬板空间 "，产品可从刚改洋房上探低密院墅。

抬板是隐藏货值。

10 月 12 日北京抬板细则落地，七层以上可抬板、板下不计容，优先滨水与轨道微中心。

歇甲 B 贴清河、邻温榆河、靠 17/18 号线天通苑东站，符合政策场景；板下阳光车库、下沉庭院、归家动线，可把 " 不计容面积 " 转成实得率与溢价权。

首拍不考溢价，考模式。

零溢价≠冷场，是现房时代 " 算得清 " 的国企才敢接：低密封顶快、资金占用短；

区域平台 + 操盘方连片开发，客池 / 渠道 / 配套复用，摊薄试错成本。

中建智地产品矩阵里，宸园系站豪宅、国贤府系走刚改，歇甲 B 补上 " 低密别墅 / 改善 " 最后一块拼图。

歇甲 B 底价成交，不是土地市场没热度，是现房新政第一块试验田交给最懂这块地的人。

用 29.36 亿地款、1.01 容积率、24 个月免息，把 " 拿地—开发—回款 " 的旧周转，重写成 " 低密 + 抬板 + 连片运营 " 的新现金流。

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