华润置地计划转让合肥苏宁广场，把项目公司股权拿到上海联合产权交易所做预披露转让，属于引资 / 资本运作动作，最终谁接、转让多少比例、什么价格都还没定。

一、事件时间线

• 2018 年：苏宁置业 15.36 亿元摘得合肥庐阳 N1801 号地块，做 " 合肥苏宁广场 "，规划总建面约 27 万㎡、商业约 17.6 万㎡，原定 2021 年 10 月开业。

• 2020 年主体封顶，2021 年因苏宁系资金链断裂全面停工；项目公司 " 合肥苏宁悦城 " 由苏宁置业 51%、融创 49% 持股。

• 2025 年 4 月合肥中院受理合肥苏宁悦城破产清算，核心资产（在建工程 + 商服地块）评估约 10.21 亿元，但债权人申报 27.83 亿、核定约 14.92 亿，资不抵债。

• 2026 年三拍：4 月首拍 10.21 亿流拍→ 5 月二拍 8.17 亿流拍→ 6 月 13/14 日三拍起拍 6.53 亿，华润全资 " 上海泓喆 " 以 6.57 亿元成交，较评估价折价约 35.6%。

• 2026 年 7 月 6 日：新设项目公司 " 合肥润裕商业管理有限公司 "，注册资本 9.68 亿，上海泓喆 100% 持股，作为苏宁广场承接主体。

• 2026 年 10 月 9 日：上海联交所预披露 " 合肥润裕 100% 股权 " 转让，转让方上海泓喆，预披露期至 11 月 5 日，未披露底价。

二、标的和履约约束

• 位置：庐阳北二环 × 蒙城北路，紧邻宜家；在建商业建筑约 26.69 万㎡，商服地块约 5.22 万㎡。

• 法拍附加义务：裁定后 12 个月内启动续建、30 个月内全面开业；履约金合计 5000 万（续建 3000 万 + 开业 2000 万，部分报道统写 5000 万）。

• 后续投入：行业测算续建 + 幕墙 + 机电 + 精装 + 配套约 12 – 14 亿元，6.57 亿只是 " 壳 " 成本。

• 润裕 9 月财报：营收 0、利润微亏，资产约 8.11 亿、负债约 5766 万、净资产约 7.52 亿（新公司、未运营，属正常）。

三、为什么 " 刚买就挂 "

更像是找合作方分担资本，不是退盘：

1. 华润 6 月把它列入经营性不动产 / 收租型购物中心新获取项目；

2. 10 月同批挂牌的还有成都青羊项目，媒体称与华润商业不动产 Pre-REITs 二期基金有关，合肥蒙城路项目拟作种子资产，华润继续持股、负责开发建设，万象生活负责运营，目标 2028 年底开业；

3. 100% 股权预披露不等于最终卖 100% ——国资产权流程先预披露，后续可转为部分股权引资、基金入股或整体转让，要看正式披露。

4. 续建 12 – 14 亿 +30 个月开业红线，单靠母公司全出资占用大，用项目公司 SPV 引资可隔离风险、降杠杆。

四、对合肥城北的实际影响

• 短期：预披露不停止前期设计 / 施工；华润接手后已在做结构体检、方案设计，若走 Pre-REITs 更像 " 拉长期资金把项目盖完 "，不是烂尾重启。

• 定位：市场口径多写 " 蒙城路万象汇 / 北部商业旗舰 "，与宜家、周边社区形成城北商圈；但最终品牌名以华润正式招商发布为准。

• 风险点：若正式转让引入财务投资人但让出操盘权，招商定位、开业节点可能调整；不过 12 个月复工 /30 个月开业是法拍履约，接盘方原则上继承。